前回のコラムでお伝えした退去連絡のうち、1件は気分転換？のための引っ越しでした。

前回のコラムはこちら⇒ https://www.superfp.com/blog/?p=8638

2年経ったので・・・という話でしたが、厳密には1年と11ヶ月の入居期間です。

この方の入居時の特約には、

2年未満の解約の場合、違約金が賃料1ヶ月分発生する。

というような条文が入っていました。

ということは、今回の退去に際し、賃料の1ヶ月分を余計に獲得できることになります。

もちろん、退去連絡をいただいた入居者さんには、その旨を事前にお伝えする必要がありますが、「短期解約違約金が発生するのですが、本当に今の解約でよろしいですか？」と確認すると、大丈夫とのことでした。

短期解約違約金というと、よくあるのは1年未満の場合という文言かと思います。

肌感覚的にも、「2年だと短期入居とは言えないかもしれないけど、1年だと短いかも・・・。」という感じです。

でも私は、比較的、競争力のある物件に限ってなのですが、短期解約違約金の発生する期間を2年未満というように定めています。

2年ごとに再契約・更新を行うので、最低限、再契約料・更新料を獲得することを想定しています。

もっとも競争力の弱い物件では、そんなことは端から考えていません。

そもそも物件力が弱いので、再契約料も更新料もとれないからです。

ですが、そんな「弱い」物件の場合でも、短期解約違約金を入居時にうまくセットできることがあります。

それは、何らかの交渉があった場合です。

どんな交渉かというと、家賃交渉や賃料発生日に関する交渉です。

入居者さん側の希望を受け入れる代わりに、「じゃあ長期入居してよ」というカウンターですね。

ただ入居者さんによっては、契約書に短期解約違約金が明示されていても、いざ退去の段階になると、「いやいや、そんな話は聞いていない。なので払うつもりはない。」と言ってくることもあります。

そんなとき、入居時に滞納保証がセットされていれば、入居者さんが違約金を支払わないと言ってきても、その違約金未支払いが保証されるケースがあります（保証会社の保証内容にもよりますので、要確認）。

その要件として、契約書に短期解約違約金が発生する旨の記載とありますが、もちろん契約書には特約に記載しています。

今回退去される方は違約金を払うと言ってくれていますが、この方の滞納保証の保証内容にもしっかり短期解約違約金が入っていたので、万が一払わないと言われても違約金は保証されるので安心です。

賃貸借契約書に記載するかどうかで収益性を大きく変えてしまう可能性のある、短期解約違約金。

一度、契約内容を確認してみていただきたいと思います。

まとめ：
入居時の賃貸借契約書の特約条項は、要確認。

今回は、入居時に短期解約違約金を定めておくメリットについてお伝えしました。

何かの参考にしていただければ幸いです。