究極の「自主管理」ノウハウセミナーDVD｜浦田健の金持ち大家さんになるホームページへようこそ！

５月末までの申込限定！スペシャル特典！／メガ大家への軌跡と今後の展望／～失敗しない不動産投資を目指して～／大家歴３５年大家界の重鎮は、なぜ管理会社に頼らず１１２戸を自主管理するのか！？その極意に迫る！講師：森田正雄

こんにちは、ウラケンです。

真新しいセミナーDVDが誕生しました。
今回のテーマはズバリ「自主管理」です。
不動産投資は自主管理ができて一人前！
業者に管理委託するにせよ自分で管理できるスキルは絶対に必要です。

今回のセミナーは禁断の内容です。
本当は公開したくありませんでした。

なぜなら、管理会社の仕事が無くなってしまう話だからです。

もちろん、僕もオーナーから1000戸を預かる賃貸管理業者ですから、このノウハウを公開すると大量に管理を解約され大損するかもしれません。

しかし、それでもあえて公開しなければならない理由があります。

それは、素人大家さんをカモにするクソ管理業者から、あなたを守りたいからです。

あなたにもこのような経験がないでしょうか？

修繕見積りがいつも高い。ボッタクられているのではないか？
サブリース家賃の減額を一方的に突きつけられている
業者の初動が遅く、滞納家賃がどんどん増えている
新規の募集にさらなる広告料の上積みを要求されている
定期借家契約の導入を頑なに拒否されている
空室が一向に埋まらない

このようなトラブルは日常茶飯事で、ほとんど何もしていないのに、毎月管理料だけはちゃっかり請求してくるクソ業者も少なくありません。

私は、昔から不動産投資は投資ではなく「事業」であると声を大にしてきました。
なぜなら不動産投資は、株の投資とは違い、

オーナーの経営力次第で利回りを高くすることも物件を高く売ることもできるからです。

しかし、その事業の核となる「管理」をすべて牛耳られ、彼らのいいように振り回され損をさせられている大家さんは後を絶ちません。

そして今後も、少子高齢化にともなう人口減少や、さらなる空き家の増大で、クソ業者達は大家さんをカモにし続けていくでしょう。

では、大家さんはどうしたらいいのか？

その方法はただ一つ。
自主管理ノウハウを身につけるしかありません。

あなたが管理業者にカモられる理由は、管理を丸投げにしているからです。

あなた自身が自主管理ができるノウハウを身につけ、管理業者と対等に渡り合えるようになれば、もう2度とカモられることはありません。

入居者とのトラブルも減り、無駄な経費もカットできるようになるでしょう。

もちろん、これを機に本気で自主管理をすれば、管理費の５％が浮きますから、あっという間にキャッシュフローは改善します。

今回は、管理一筋１５年のマネージャー高橋が、余すところなく管理ノウハウを公開させていただきます。

こんにちは、賃貸管理一筋１５年の高橋淳です。

早速ですが、あなたがこのセミナーＤＶＤを学ぶ最大のメリットはズバリ、

ということです。

毎年の家賃収入が300万円なら15万円の得。500万円なら25万円の得。1000万円なら50万円の得になります。

更に、オーナー自らリフォーム発注や募集・契約、更新締結することができるようになるので、

を構築することができます。

言ってしまえば、本セミナーのノウハウを完全マスターすれば、DVDの購入費用をあっという間に回収できてしまうばかりか、

ようになるのです。

断言しましょう。
これからの不動産投資は、

です。

まずは論より証拠、セミナーダイジェスト動画と実際に受講された方の感想をご覧ください。

「自主管理は出来ないと思っていた！」

サラリーマン大家のため、自主管理は出来ないと諦めていましたが、今回のセミナーは、実践的でとても分かりやすく勉強になり、やってみようと思いました。森田先生の講義も３５年の経験からか心に残りました。入口すなわち契約の段階で十分・充分・じゅうぶんに準備する必要があると思いました。

Ｏ．Ｋ様

「本当に実用的でマニアックな貴重な濃い情報！」

実際に個人で使用できる保証会社等のリストアップや、管理を切替する際に必要となる契約書の雛形など、実用的で見よう見まねでやれば自分でもできるかもしれない、という気持ちになるセミナーでした。大家の立場を本当に考慮して下さってるセミナーで、かゆいところに手が届く有益な情報ばかりで勉強になりました。実用的でマニアックで、貴重な濃い情報を凝縮してみっちり教えていただき、本当に勉強になりました。ぜひ実践していきたいと思いました。

Ｎ．Ｋ様

「自主管理していく上での詳細なノウハウ！」

高橋先生には、自主管理していく上での細かいノウハウをとても詳細にご説明いただきました。管理解約の流れから、入居者への管理変更通知、保証会社引継ぎ・活用法・代理店登録方法、損保代理店登録方法・活用法、原状回復のチーム作り等、大変参考になりました。実行できるところから少しずつ自分でも始めていきたいと思います。森田先生には、自身の経験から自主管理の楽しさや生きがいとなっていることがよく伝わってきました。

Ｓ．Ｍ様

「事例を交えた中身の濃いセミナー！」

自主管理のハードルを感じながらも、管理会社へのモヤモヤを抱き、その原因が分かるようになれたら、と思い参加しました。管理のコツとノウハウを細かく、例を折り混ぜて教わることができ、イメージが湧きやすく参考になります。内容が濃いので、自宅で復習に時間がかかりそうですが、繁忙期前に有効なアドバイスを伺い、大変助かります。１０年ほど大家として、管理会社と付き合う中で納得のいかない部分を解消できるという方法を教えていただいたことは、今後、やり取りをする中で、要領を得ることができそうな気がします。管理会社さんや担当者との関係性も大切だと日頃から実感している中、大家としてどう関わるか改めて考えさせられます。トラブルの種類ごとに、対応方法をわかりやすくアドバイスいただき大変参考になりました。退去時のトラブル、原状回復費の回収ができるだけスムーズにおこなわれるよう、工夫できる事、ポイントについて丁寧に教わることができ、中身の濃いセミナーでした。

Ｔ．Ａ様

「自主管理の業務全容と内容が良く理解できた！」

・自主管理の業務内容の全容と内容が良く理解できた。
・テキストに自主管理を行うための、保証会社や保険会社の具体的な内容とリストが入っており、実務に活かせると思った。
・引継ぎできない保証会社の契約を、新しい保証会社が新規で引き受ける場合の方法の説明があり、役にたった。

Ｓ．Ｓ様

「管理会社のトラブル対応法を初めて聞いた！」

今回、自主管理までは考えてないが、管理会社の見積もりにいつも頭を悩ませていたので、自分で管理できるくらいの知識を習得したいと思い受講しました。実際に実行するにはハードルが高いが、やる気になればできないことはない、と感じました。自主管理を考えている人はもちろん、管理会社に任せている人にもぜひ受講をオススメします。また先輩大家さんの話も非常に面白く、実体験に基づいたお話が、興味深かったです。原状回復費用については、いつも悩まされておりました。敷金もほとんど取れない中、何とか入居者様にご負担いただけるようノウハウを公開していただき、大変参考になりました。少しでも取り入れられるように管理会社と話をしてみたいと思います。管理会社のトラブル対応実情の話を聞くのは初めてのことでしたが、大変参考になりました。

Ｎ．Ｉ様

「契約時から退去時のことを考える！」

自主管理は長いのですが、最初の高橋講師が指摘されていたように、不動産会社による最初の募集の決まりづらさに悩んでいました。自分で募集し、契約、管理まで出来れば心強いです。●●、●●などを今後は積極的に活用し、満室経営を実現したいです。森田講師の講演は、ご自身の人生の浮き沈みと投資への熱意が伝わり、大変モチベーションがあがりました。芳賀講師の講演の中で紹介されていた、契約等から退去時のことを考えておくのは非常に参考になりました。納得できない見積もりと退去者請求への対応に不満を持っていたので、すぐに取り入れていきたいと思います。熊切講師の講演では、自主管理で悩んでいる様々なトラブル事例への対応や心構えが述べられていました。特にクレームは改善の手がかりになるという視点は非常に同意できるところでした。まだ事故物件の経験はありませんが、この最も避けたいトラブルに対しての対応について、頭の中のシミュレーションができました。

Ｎ．Ｓ様

「管理会社への支払いコストは無視できない！」

金持ち大家さんの会計職人を利用する中で、管理会社への支払いコストが無視できないことに気づき、今回のセミナーに参加しました。管理会社の担当者が別業界からの転職者で担当管理室数が４００室であることを知り、かつ、手数料や管理条項に瑕疵があり、管理の在り方について勉強する必要性に気づいた。賃料の据え置きができれば入居率の改善につながり、そして、キャッシュフローを維持するには管理のあり方を賃貸人として１２０％理解し、経費削減ツールとしてステップバイステップで実施していきたい。大変細かいポイントまで開示していただき、即行動に結びつけたいと思います。

Ｔ．Ｓ様

「自主管理の日を迎えられる！」

管理会社とは丁寧かつ順調に関係を築いてきたつもりでしたが、最近クレーム対応が続き、今までの信頼関係を裏切られたように感じることがあり、自主管理を考えるに至りました。とはいえ、実際に切替える場合に困る点（書類作成・タイミングや注意事項）について、具体的に経験談も踏まえて教えて頂けたのが大変助かりました。自主管理に切り替えるにあたり、既に契約をしている入居者に対しての入口・出口戦略についても気になるところですが、少なくとも今後退去者が出た場合に備えて、非常に具体的に準備すべき内容を教えていただくことができました。また、実際に自主管理を始めた際に、すぐに直面するであろう、トラブル例の対応の注意点・コツの具体例をもって教えて頂き、大変助かりました。自主管理はかなりハードルが高いというのが今の正直な気持ちですが、一時的な勢いではなく、今の管理会社との関係も、教えていただいた内容を参考に改善しつつ、自主管理の日を迎えることができるよう、着々と努力を重ねたいと思いました。大変濃い内容で参加することができて本当によかったです。

Ｋ．Ｍ様

「実例に即した経験的対処法！」

自主管理のメリット、デメリットの実例を伺い、非常に参考になりました。現在３０軒近い借家があり、他にレストラン、デンキ屋、カーテン屋等にも貸しビルを所有していますが、管理は不動産管理会社に一任しています。まずは、チーム作りから自己管理を始めようと考えていますが、リフォームや修理関係の業者にも話を聞いて、自主管理に近づけて行く方向に進みたいと思います。芳賀講師の賃貸契約前の●●●●、契約書への●●が極めて重要との説明は非常に参考になった。是非当社の賃貸借契約書にも導入したい。退去時にトラブルになった事例も多々あるので、未然に防止したい。リフォームに関する●●●を契約書に盛り込み等のご提案は是非取り込みたいと感じた。熊切講師の借主クレームやトラブル例が大変勉強になった。特に人的（心理的）クレーム、トラブルに対する対処法はすぐに使える手段と思われる。オーナー側は、管理会社の責任にしがちになるが、自主管理の難しさが理解できる。実例に則した経験的対処法のため、興味深く判りやすい。

Ｎ．Ｙ様

一般的に不動産投資は、いかにいい物件（高利回り、築浅等）を探し、その物件をいかに安く買うかが勝負だといわれています。

確かに、物件を買うまでが重要ですが、どんなにいい物件を買っても、ずさんな管理をしていては、収益を生み出してはくれません。

つまり、穴の空いた財布にいくらお金をいれても、お金が貯まらないのと同じように、管理業者にすべて牛耳られている限り不動産投資で儲けることはできないのです。

つまり賃貸経営は、

ものなのです。

だから、不動産投資は買ってからが勝負。
買った後に本当の不動産経営が始まるわけです。

では、管理でどんなことに注力すれば、最大の成果をあげることができるのでしょうか？
その具体的内容の一部をあげると、

空室を満室にする活動をたゆまず行う。
賃料維持、または引き上げるためのリフォーム、リノベーションを行う。
長期入居を維持するために、入居者と常にコミュニケーションをとり続ける。
建物の美観を維持するための清掃を怠らない。
トラブルの長期化を防ぐため定期借家契約を導入する。
滞納などの不良入居者への対処を迅速にする。
長期修繕計画を立て、設備や外壁のメンテナンスを行う。

といった仕事を計画的に実行していく必要があります。

しかし、多くの投資家は管理実務のことを何も知らないまま、売買契約の成り行きで管理委託をしてしまうことが多いのが実態です。

CMをやっている会社だから安心できそう
管理費無料だからお得だ
売買の条件が管理委託の継続だった
親から引き継いだ管理会社なので疑いなく任せている

という方は多いのではないでしょうか？

このように多くの不動産投資家は、何の疑問も持たず、単純な理由で、なんとなく良さそうな管理会社と付き合っているのが実情なのです。

しかし、あなたに全く管理ノウハウがなく、管理会社のいいなりで賃貸経営をしていけば、いずれ次のようなトラブルに巻き込まれることになるはずです。

例えば、

「もう６ヶ月も空室が埋まらない・・・」
「広告宣伝費をさらに１ヶ月要求される・・・」
「いくら言ってもポータルサイトに物件が掲載されない・・・」
「いつもエントランスにチラシが散乱し、清掃している様子もない・・・」
「共用部の電灯が数ヵ月間も切れたまま・・・」
「勝手に入居者に入居前の消毒代や防カビ代を請求されトラブっている・・・」
「滞納督促がいい加減でいつまでたっても回収できない・・・」
「勝手に高額の修繕工事が行われていた・・・」
「入居者からのクレームを隠されトラブルになっていた・・・」

例をあげればキリがありませんが、クソ業者に管理を丸投げすると、お金や時間はもちろん、入居者も退去することになってしまいます。

では、こういったトラブルに巻き込まれないために、また、クソ業者にボッタくられないようにするために、あなたはどのような管理ノウハウを身につけておくべきなのでしょうか？

無用なトラブルを避け、安定経営を実現するためには、まず管理業務がどのようなものなのかを知る必要があります。

そこで、当社がやっている管理業務の一部を紹介しましょう。

【入居者募集業務】賃料査定、賃貸借条件提案／募集図面作成／ポータルサイト広告掲載、ＨＰ広告掲載／不動産会社営業／内見希望者への物件案内／物件問い合わせ対応、集計報告／【契約業務】入居審査／契約書類作成、重要事項説明、契約締結業務／鍵の引渡し／再契約、更新締結業務／【家賃回収業務】賃料・共益費回収、請求／収支報告書作成、送金処理／滞納督促／【入居者管理業務】クレーム苦情等対応／修繕対応／【退去解約精算業務】解約受付／退去立ち合い／原状回復工事／精算処理／【建物維持管理業務】清掃業務（日常・定期）／設備保守点検業務／報告書類作成

「こんなにもやることが多いのか？」
「とても自主管理なんてできない！」

と思われたかもしれませんね。
しかし、管理会社はこれらの実務をこなすのに、

のです。

バリバリ働くサラリーマン／不動産を持って自分のペースで働くサラリーマン、対比の絵

しかし、毎月５％の管理料は固定費としてかかることになっているわけです。

もし週１～２時間の実働で済んでしまう物件であれば、自主管理に切り替えるだけで、５％の経費をすぐに利益に変えることができます。

自主管理に切り替えなくても、管理ノウハウを熟知できれば、管理会社と対等に会話できるようになり、あっさり経費を削減できるようになるでしょう。

管理コストを削減できるポイントはまだあります。
実際に管理を委託すると管理料の他にも、次のような費用がかかってきます。

【入居者募集業務】広告宣伝費（成約の都度）／賃料の１ヶ月～３ヶ月分／【契約業務】再契約、更新締結業務（２年毎）／賃料の0.5ヶ月～１ヶ月／【家賃回収業務】管理・集金業務（毎月）／賃料総額の５％／【入居者管理業務】故障・修繕対応（修繕の都度）／管理会社見積の１割～３割減／【退去解約精算業務】故障・修繕対応と原状回復（退去、修繕の都度）／管理会社見積の１割～３割減／

例えば、契約の更新料ですが、
あなたが、賃料１０万円×１０世帯のアパマンを所有していたとして、年２戸の更新があったとすると、

更新手数料　１戸１０万円×０．５ヶ月×２戸＝１０万円
がかかります。

その他にも、管理料が年１２００万円×５％＝６０万円
かかりますし、

さらに、突発的な修繕工事が３０万円かかったとして、管理会社を通して修繕を依頼すれば２割は経費を上乗せされますので、６万円は余計に経費がかかります。

これらの合計７６万円の経費は、自主管理に切り替えるだけでゼロになるわけです。

賃料10円×10世帯のアパマンを所有：年２戸の更新／更新手数料：1戸10万円×0.5ヶ月×2戸＝10万円／管理料が年1200万円×5％＝60万円／突発的な修繕工事が30万円、管理会社を通して修繕を依頼すれば2割は経費を上乗せ＝6万円は余計に経費がかかる／合計76万円の経費＝自主管理に切り替えるだけでゼロになる。

このように改めて細かく見ていくと、管理を丸投げするだけで莫大なコストがかかっていることに気がつくはずです。

もちろん、管理会社が常に細かいところに気を配り、入居者とのトラブルもなく、十分なサービスが提供されているのであれば、時間が節約できて嬉しい！という大家さんも多いでしょう。

しかし、中には、リフォーム費用をボッタくるばかりか、物件の巡回すらせず架空の経費を請求してくるクソ業者もいるのです。

もしあなたが、現在の管理会社に不満を持っているなら、即刻オサラバし自主管理に切り替えるか、管理ノウハウを身につけ、本当に信頼すべき業者に管理を切り替えるべきでしょう。

そしてもちろん、あなた自身で管理すれば、管理の経費は丸々手元に残ります。

コスト削減できたお金で収益は劇的に改善しますし、更なる投資資金として蓄えることもできるようになります。

ここまでの話で、自主管理に切り替えることができれば、劇的にキャッシュフローが改善することは十分に理解していただけたでしょう。

しかし、実際に管理を切り替えようと思っても、どうやって既存の管理委託契約を解除して、自主管理に切り替えればいいのか？

具体的な手順を知らずに管理委託を解除してしまうと、トラブルになってしまいます。

「解約違約金を請求された・・・」「家賃の振込先を間違われた・・・」「滞納保証が継続されず滞納トラブルが増加した・・・」「敷金の移管がスムーズに進まない・・・」「まだ管理切り替え前なのに、入居募集をしてくれなくなった・・・」

このようなトラブルを予め予測し、スムーズな自主管理の切り替えをしていかなければいけません。

その点、本セミナーでは、管理の切り替えに必要な実務手順を１から１０までマスターすることができます。

例えば、

管理委託契約終了の告知はいつ、どのようにするか？
入居者への管理業者切り替えの報告はいつ、どのようにするか？
入居者への通知に記載すべき事項は！？
引継ぎの際、賃貸借契約書のどの点に注意して切り替えるべきなのか？
どの時期に変更するとスムーズに事が運ぶのか？

以上のノウハウをマスターすれば

ようになるでしょう。

自主管理には、収益が一瞬でアップするだけでなく、あなたの大家力をも引き上げてくれる大変大きなメリットがありますが、当然、自主管理ならではのデメリットもあります。

例えば、

自分で賃貸条件の設定や契約内容を決めなければならない
不動産会社に自ら客付営業しなければいけない
自ら入居審査をしなければいけない
自ら滞納督促をしなければいけない
自ら退去時の原状回復の立ち合いをしたり、敷金の精算しなければいけない

さらに、自主管理をしていると入居者から常にクレームが入ります。

例えば、

「上階の足音がうるさい！」
「隣が宴会して騒いでいる！音楽のボリュームが大きい、迷惑だ！」
「エアコンから水が漏れている！」
「お湯が出ない！」
「トイレの水が溢れた！」
「ネットがつながらない！」

など枚挙にいとまがありません。

きっと、自主管理なんかするんじゃなかった、面倒だ、そう思う方もでてくるでしょう。

不動産投資は事業である以上はトラブルがつきものです。
しかし、これまでの経験からトラブルの大部分は出尽くしていて、予想できるトラブルがほとんどなのです。

つまり、どのようなトラブルが起こり得るのか？
それを予め予測し備えておけばいいわけです。

本セミナーＤＶＤで、当社の長年の経験から、起こり得るトラブルの種類とその対処法をマスターすることができます。

このように、自主管理に切り替えても、管理会社以上の入居サービスを提供することができるので、むしろ入居満足度もあげることができるようになるでしょう。

説明が長くなりましたが、本セミナーで学べるノウハウの一部をあらためてご紹介しましょう。

自主管理をマスターするべき本当の理由とは！？
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いかがでしょうか？

不動産管理会社の主な売上は、管理料、仲介手数料、広告料、更新料、リフォーム費用で成り立っています。

毎月、安定収入があるので、究極のサブスクリプション事業といってもいいでしょう。しかし、この安定収入にあぐらをかき、投資家をカモにしたり、薄いサービスしか提供しない、クソ業者が私は許せないのです。

なので、当社の利益を削ってでも、自主管理ノウハウをあなたにお伝えしたいのです。

もちろん、自主管理ノウハウを学べば収益が改善するだけでなく、

こともできるようになります。

そしてあなたの