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~キャッシュフローを最大化する!~究極の「自主管理」ノウハウ/LIVEセミナー
豪華講師陣が究極ノウハウをたっぷり伝授!!

【限定】10月24日(日)までの【早期申し込みキャンペーン!】
満席となりました。
只今、キャンセル待ちのお申込みを受付けております!


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浦田健

こんにちは、浦田健です。

先月に続き、新しいセミナー企画が誕生しました。
今回のテーマはズバリ「自主管理」です。
不動産投資は自主管理ができて一人前!
業者に管理委託するにせよ自分で管理できるスキルは絶対に必要です。


今回のセミナーは禁断の内容です。
本当は公開したくありませんでした。

なぜなら、管理会社の仕事が無くなってしまう話だからです。

もちろん、僕もオーナーから1000戸を預かる賃貸管理業者ですから、このノウハウを公開すると大量に管理を解約され大損するかもしれません。

しかし、それでもあえて公開しなければならない理由があります。

それは、素人大家さんをカモにするクソ管理業者から、あなたを守りたいからです。
あなたにもこのような経験がないでしょうか?
  • 修繕見積りがいつも高い。ボッタクられているのではないか?
  • サブリース家賃の減額を一方的に突きつけられている
  • 業者の初動が遅く、滞納家賃がどんどん増えている
  • 新規の募集にさらなる広告料の上積みを要求されている
  • 定期借家契約の導入を頑なに拒否されている
  • 空室が一向に埋まらない
このようなトラブルは日常茶飯事で、ほとんど何もしていないのに、毎月管理料だけはちゃっかり請求してくるクソ業者も少なくありません。

私は、昔から不動産投資は投資ではなく「事業」であると声を大にしてきました。
なぜなら不動産投資は、株の投資とは違い、
オーナーの経営力次第で利回りを高くすることも物件を高く売ることもできるからです。

しかし、その事業の核となる「管理」をすべて牛耳られ、彼らのいいように振り回され損をさせられている大家さんは後を絶ちません。

そして今後も、少子高齢化にともなう人口減少や、さらなる空き家の増大で、クソ業者達は大家さんをカモにし続けていくでしょう。

では、大家さんはどうしたらいいのか?

その方法はただ一つ。
自主管理ノウハウを身につけるしかありません。

あなたが管理業者にカモられる理由は、管理を丸投げにしているからです。
あなた自身が、自主管理ができるノウハウを身につけ、管理業者と対等に渡り合えるようになれば、もう2度とカモられることはありません。

入居者とのトラブルも減り、無駄な経費もカットできるようになるでしょう。

もちろん、これを機に本気で自主管理をすれば、管理費の5%が浮きますから、あっという間にキャッシュフローは改善します。

今回は、管理一筋15年のマネージャー高橋が、余すところなく管理ノウハウを公開させていただきます。

ぜひ奮ってご参加ください。
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こんにちは、賃貸管理一筋15年の高橋淳です。

早速ですが、あなたがこのセミナーを受講する最大のメリットは、
不動産収入が5%以上増える!

ということです。 毎年の家賃収入が300万円なら15万円の得。500万円なら25万円の得。1000万円なら50万円の得になります。
毎年の家賃収入が300万円なら15万円の得。500万円なら25万円の得。1000万円なら50万円の得
つまり、このセミナーの参加費はあっという間に回収できてしまうわけです。
逆をいうと、このセミナーの内容を知らずにクソ業者との管理委託を続けていけば、毎月数十万円の損をし続ける、ということになるかもしれません。

ちょっと煽りすぎたでしょうか(汗)。
なぜ、得なのか?もう少し丁寧に解説しましょう。

今回、お伝えするノウハウはズバリ、自主管理ノウハウです。
つまりこのセミナーを受講すれば、入居者の募集や管理、建物の保守、退去に伴う修繕や精算業務といった業務をあなた自身でできるようになります。

自主管理しないまでも、
管理会社の業務をあなたのコントロール下に置くことができる
ので管理にかかるコストを大幅に削減できるようになるわけです。

その結果、不動産収入が5%以上増える可能性がある、ということです。

不動産投資が事業であるなら、その核となる管理業務は、投資家本人が理解し実践できるようになっていなければいけません。

その上で、管理を委託するならいいのですが、何も知らずに管理を丸投げていては「どうぞカモってください」といっているようなものなのです。


つまり、これからの不動産投資は、
オーナー自身の管理能力が成果を左右する時代

なのです。

不動産投資のキャッシュフローを最大化したい方はぜひセミナーにご参加ください。
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▼不動産投資は買ってからが勝負!
一般的に不動産投資は、いかにいい物件(高利回り、築浅等)を探し、その物件をいかに安く買うかが勝負だといわれています。

確かに、物件を買うまでが重要ですが、どんなにいい物件を買っても、ずさんな管理をしていては、収益を生み出してはくれません。

つまり、穴の空いた財布にいくらお金をいれても、お金が貯まらないのと同じように、管理業者にすべて牛耳られている限り不動産投資で儲けることはできないのです。

つまり賃貸経営は、

賃貸管理いかんによって、不動産投資の成果がまるで変わってしまう

ものなのです。


だから、不動産投資は買ってから勝負。
買った後に本当の不動産経営が始まるわけです。

では、管理でどんなことに注力すれば、最大の成果をあげることができるのでしょうか?
その具体的内容の一部をあげると、

  • 空室を満室にする活動をたゆまず行う。
  • 賃料維持、または引き上げるためのリフォーム、リノベーションを行う。
  • 長期入居を維持するために、入居者と常にコミュニケーションをとり続ける。
  • 建物の美観を維持するための清掃を怠らない。
  • トラブルの長期化を防ぐため定期借家契約を導入する。
  • 滞納などの不良入所者への対処を迅速にする。
  • 長期修繕計画を立て、設備や外壁のメンテナンスを行う。
といった仕事を計画的に実行していく必要があります。
建物ボロボロ、草ボーボー、空室だらけの無残な建物の様子


しかし、多くの投資家は管理実務のことを何も知らないまま、売買契約の成り行きで管理委託をしてしまうことが多いのが実態です。

  • CMをやっている会社だから安心できそう
  • 管理費無料だからお得だ
  • 売買の条件が管理委託の継続だった
  • 親から引き継いだ管理会社なので疑いなく任せている
という方は多いのではないでしょうか?

このように多くの不動産投資家は、何の疑問も持たず、単純な理由で、なんとなく良さそうな管理会社と付き合っているのが実情なのです。

しかし、あなたに全く管理ノウハウがなく、管理会社のいいなりで賃貸経営をしていけば、いずれ次のようなトラブルに巻き込まれることになるはずです。

例えば、
  • 「もう6ヶ月も空室が埋まらない・・・」
  • 「広告宣伝費をさらに1ヶ月要求される・・・」
  • 「いくら言ってもポータルサイトに物件が掲載されない・・・」
  • 「いつもエントランスにチラシが散乱し、清掃している様子もない・・・」
  • 「共用部の電灯が数ヵ月間も切れたまま・・・」
  • 「勝手に入居者に入居前の消毒代や防カビ代を請求されトラブっている・・・」
  • 「滞納督促がいい加減でいつまでたっても回収できない・・・」
  • 「勝手に高額の修繕工事が行われていた・・・」
  • 「入居者からのクレームを隠されトラブルになっていた・・・」
例をあげればキリがありませんが、クソ業者に管理を丸投げすると、お金や時間はもちろん、入居者も退去することになってしまいます。
不動産会社がニヤついて儲けている様子


では、こういったトラブルに巻き込まれないために、また、クソ業者にボッタくられないようにするために、あなたはどのような管理ノウハウを身につけておくべきなのでしょうか?



▼まずは管理業務とは何か?を知る
無用なトラブルを避け、安定経営を実現するためには、まず管理業務がどのようなものなのかを知る必要があります。

そこで、当社がやっている管理業務の一部を紹介しましょう。
【入居者募集業務】賃料査定、賃貸借条件提案/募集図面作成/ポータルサイト広告掲載、HP広告掲載/不動産会社営業/内見希望者への物件案内/物件問い合わせ対応、集計報告/【契約業務】入居審査/契約書類作成、重要事項説明、契約締結業務/鍵の引渡し/再契約、更新締結業務/【家賃回収業務】賃料・共益費回収、請求/収支報告書作成、送金処理/滞納督促/【入居者管理業務】クレーム苦情等対応/修繕対応/【退去解約精算業務】解約受付/退去立ち合い/原状回復工事/精算処理/【建物維持管理業務】清掃業務(日常・定期)/設備保守点検業務/報告書類作成

「こんなにもやることが多いのか?」
「とても自主管理なんてできない!」

と思われたかもしれませんね。
しかし、管理会社は、これらの実務をこなすのに、
サラリーマンと同じように、週5日8時間以上もの時間を費やしてはいない

のです。
バリバリ働くサラリーマン/不動産を持って自分のペースで働くサラリーマン、対比の絵

しかし、毎月5%の管理料は固定費としてかかることになっているわけです。

もし週1~2時間の実働で済んでしまう物件であれば、自主管理に切り替えるだけで、5%の経費をすぐに利益に変えることができます。

自主管理に切り替えなくても、管理ノウハウを熟知できれば、管理会社と対等に会話できるようになり、あっさり経費を削減できるようになるでしょう。

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▼クソ管理会社のボッタクリの手口
管理コストを削減できるポイントはまだあります。
実際に管理を委託すると管理料の他にも、次のような費用がかかってきます。
【入居者募集業務】広告宣伝費(成約の都度)/賃料の1ヶ月~3ヶ月分/【契約業務】再契約、更新締結業務(2年毎)/賃料の0.5ヶ月~1ヶ月/【家賃回収業務】管理・集金業務(毎月)/賃料総額の5%/【入居者管理業務】故障・修繕対応(修繕の都度)/管理会社見積の1割~3割減/【退去解約精算業務】故障・修繕対応と原状回復(退去、修繕の都度)/管理会社見積の1割~3割減/



例えば、契約の更新料ですが、
あなたが、賃料10万円×10世帯のアパマンを所有していたとして、年2戸の更新があったとすると、

更新手数料 1戸10万円×0.5ヶ月×2戸=10万円
がかかります。

その他にも、管理料が年1200万円×5%=60万円
かかりますし、

さらに、突発的な修繕工事が30万円かかったとして、管理会社を通して修繕を依頼すれば2割は経費を上乗せされますので、6万円は余計に経費がかかります。

これらの合計76万円の経費は、自主管理に切り替えるだけでゼロになるわけです。
賃料10円×10世帯のアパマンを所有:年2戸の更新/更新手数料:1戸10万円×0.5ヶ月×2戸=10万円/管理料が年1200万円×5%=60万円/突発的な修繕工事が30万円、管理会社を通して修繕を依頼すれば2割は経費を上乗せ=6万円は余計に経費がかかる/合計76万円の経費=自主管理に切り替えるだけでゼロになる。
このように改めて細かく見ていくと、管理を丸投げするだけで莫大なコストがかかっていることに気がつくはずです。

もちろん、管理会社が常に細かいところに気を配り、入居者とのトラブルもなく、十分なサービスが提供されているのであれば、時間が節約できて嬉しい!という大家さんも多いでしょう。

しかし、中には、リフォーム費用をボッタくるばかりか、物件の巡回すらせず架空の経費を請求してくるクソ業者もいるのです。

もしあなたが、現在の管理会社に不満を持っているなら、即刻、オサラバし自主管理に切り替えるか、管理ノウハウを身につけ、本当に信頼すべき業者に管理を切り替えるべきでしょう。
経費削減することで、手残りキャッシュフローUP、そして次の物件購入のイメージ

そしてもちろん、あなた自身で管理すれば、
管理の経費は丸々手元に残ります。

コスト削減できたお金で収益は劇的に改善しますし、更なる投資資金として蓄えることもできるようになります。
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▼自主管理に切り替える方法がマスターできます!
ここまでの話で、自主管理に切り替えることができれば、劇的にキャッシュフローが改善することは十分に理解していただけたでしょう。

しかし、実際に管理を切り替えようと思っても、どうやって既存の管理委託契約を解除して、自主管理に切り替えればいいのか?
具体的な手順を知らずに管理委託を解除してしまうと、トラブルになってしまいます。
「解約違約金を請求された・・・」「家賃の振込先を間違われた・・・」「滞納保証が継続されず滞納トラブルが増加した・・・」「敷金の移管がスムーズに進まない・・・」「まだ管理切り替え前なのに、入居募集をしてくれなくなった・・・」

このようなトラブルを予め予測し、スムーズな自主管理の切り替えをしていかなければいけません。
トラブルに巻き込まれるオーナーさん

その点、本セミナーでは、管理の切り替えに必要な実務手順を1から10までマスターすることができます。

例えば
  • 管理委託契約終了の告知はいつ、どのようにするか?
  • 入居者への管理業者切り替えの報告はいつ、どのようにするか?
  • 入居者への通知に記載すべき事項は!?
  • 引継ぎの際、賃貸借契約書のどの点に注意して切り替えるべきなのか?
  • どの時期に変更するとスムーズに事が運ぶのか?
以上のノウハウをマスターすれば
一切のトラブルもなく、円満に管理を切り替えることができる

ようになるでしょう。
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▼自主管理トラブルの対処法がマスターできる
自主管理には、収益が一瞬でアップするだけでなく、あなたの大家力をも引き上げてくれる大変大きなメリットがありますが、当然、自主管理ならではのデメリットもあります。

例えば、
  • 自分で賃貸条件の設定や契約内容を決めなければならない
  • 不動産会社に自ら客付営業しなければいけない
  • 自ら入居審査をしなければいけない
  • 自ら滞納督促をしなければいけない
  • 自ら退去時の原状回復の立ち合いをしたり、敷金の精算しなければいけない
さらに、自主管理をしていると、
入居者から常にクレームが入ります。
例えば、
  • 「上階の足音がうるさい!」
  • 「隣のが宴会して騒いでいる!音楽のボリュームが大きい、迷惑だ!」
  • 「エアコンから水が漏れている!」
  • 「お湯が出ない!」
  • 「トイレの水が溢れた!」
  • 「ネットがつながらない!」
など枚挙にいとまがありません。

きっと、自主管理なんかするんじゃなかった、面倒だ、そう思う方もでてくるでしょう。
トラブルが解決し喜ぶ入居者

不動産投資は事業である以上はトラブルがつきものです。
しかし、これまでの経験から、トラブルの大部分は出尽くしていて、予想できるトラブルがほとんどなのです。

つまり、どのようなトラブルが起こり得るのか?
それを予め予測し備えておけばいいわけです。

本セミナーでは、当社の長年の経験から、起こり得るトラブルの種類と、その対処法をマスターすることができます。

このように、自主管理に切り替えても、管理会社以上の入居サービスを提供することができるので、むしろ入居満足度もあげることができるようになるでしょう。
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▼本セミナーでマスターできるノウハウとは?
説明が長くなりましたが、本セミナーで学べるノウハウの一部をあらためてご紹介しましょう。
  • 賃貸経営において、自主管理をマスターするべき本当の理由とは!?
  • 管理会社の儲けの秘密を丸裸に!丸々パクって収益UP!
  • 自主管理だからこそできる!複数の集客方法を持つ強みとは!?
  • 不動産会社が考えるお客様に紹介する物件の優先順位とは!?
  • 委託管理・サブリースから自主管理への切り替え時にトラブルを避ける重要ポイントとは!?
  • 委託管理・サブリースから自主管理に切り替える絶対失敗しない具体的な手順とは!?
  • 徹底的にコストダウン!次の物件購入につながる収益改善できる項目とは!?
  • 保証会社を使い倒す!賢い保証会社の利用方法とは!?
  • 自主管理だからこそできる!究極の空室対策の秘密とは!?
  • 退去の都度訪れる原状回復費の正しい回収方法とは!?
  • トラブル種別による問題解決の手法とは!?
いかがでしょうか?

不動産管理会社の主な売上は、管理料、仲介手数料、広告料、更新料、リフォーム費用で成り立っています。

毎月、安定収入があるので、究極のサブスプリクション事業といってもいいでしょう。しかし、この安定収入にあぐらをかき、投資家をカモにしたり、薄いサービスしか提供しない、クソ業者が私は許せないのです。

なので、当社の利益を削ってでも、自主管理ノウハウをあなたにお伝えしたいのです。

もちろん、自主管理ノウハウを学べば収益が改善するだけでなく、
管理会社と対等に付き合う

こともできるようになります。

そしてあなたの
大家力を極限まで高める

ということもできるようになります。

また投資家ではなく事業家として、金融機関からの評価も高くなるでしょう。
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▼セミナー講師陣の紹介
それでは、本セミナーの講師陣をご紹介します。

10月31日(日)
高橋淳/FPコミュニケーションズグループアーバン不動産情報センターマネージャー/賃貸管理一筋15年! 管理会社の儲けを丸裸にし、最大限の収益を生み出す自主管理構築術とは!?!

プロフィールを読む
不動産とは全く違う業界を経て、オーストラリアへ渡航。帰国後、FPコミュニケーションズグループの不動産管理部門アーバン不動産情報センターに入社。
不動産業界に転身した理由は、単純に大家になって楽をしたいという不純な動機から。しかしそこで目の当たりにしたのは、大家さんの多くが空室問題に苦しみ、悩みを抱えながら大家業を営む現実。その現実を目の当たりにし、楽をするという考えは一切なくなり、厳しい賃貸経営時代を乗り越えるよう実践を繰り返し、そこで得たノウハウを基にしたアドバイスを得意とする。
これまで長期空室化した多くのアパマンオーナーから相談を受け、満室へと導いてきた。
現在は、FPコミュニケーションズグループアーバン不動産情報センターマネージャー、そして日本不動産コミュニティー認定講師として活躍中。
大規模ローンを好まず、築古区分マンションを中心に堅実で確実な投資手法を中心に資産を拡大中。

森田正雄/バブル、リーマンショック、東日本大震災を乗り越えた賃貸経営の生き証人/大家歴35年の重鎮!管理会社に頼らず112戸を自主管理するその極意とは!?そして失敗しない不動産投資の秘密に迫る!
プロフィールを読む
株式会社ソーカル代表取締役社長。1986年から自宅戸建の賃貸、節税目的の都心中古区分で不動産投資を始める。バブル崩壊期に都心区分と地元の1棟ファミリータイプアパマンを買い増す。バブル崩壊期に億を超える不動産購入を見送ってきたことが、現在の失敗しない不動産投資スタンスにつながる。50歳で勤め先を退職。その後、競合会社に転職したことを機に不動産を収益目的に定め、1年1棟のペースで不動産を購入し続ける。現在は楽待コラムニスト、セミナー講師など活躍は多岐に渡り、総戸数112戸、税引き後キャッシュフロー約3,000万円、賃貸経営歴35年になる。
保有資格 J-REC公認不動産コンサルタント、第一種電気通信主任技術者、マイクロソフト公認システムコーディネータ、ITコーディネータ、宅地建物取引士、管理業務主任者、早稲田大学MBAエセンシャルズコース修了、南カリフォルニア大学修士(情報・通信)。

12月5日(日)
芳賀成人/不動産業界歴31年、不動産業経営25年、大家業22年のプロフェッショナル!/自主管理の難関、原状回復に挑む!法律の知識とガイドラインを徹底的に攻略し、賃借人と対等な立場から正当に請求する方法を伝授!

【株式会社芳賀ホーム】
http://haga-home.jp/


【著書】
・3年で家賃収入1億円![借地権]アパマン投資法
・不動産実務検定1級テキスト(日本不動産コミュニティー)
3年で家賃収入1億円![借地権]アパマン投資法 不動産実務検定1級テキスト

プロフィールを読む
昭和38年横浜市生まれ。桜美林大学経済学部卒業後、テルモ株式会社入社、飛栄不動産販売会社を経て、平成8年株式会社芳賀ホームを設立。不動産分譲、仲介、建築コンサルタント業を展開。平成11年頃より賃貸物件を購入し大家業を始める。主に借地権を中心に新築マンション、アパートを建築取得。3年で100室、家賃収入1億円を達成。全室自主管理。
現在は海外と日本を往来しながら、更なる事業と資産を拡大中。
保有資格 宅地建物取引士、賃貸経営コンサルタント技能士、損害保険中級資格、J-REC公認不動産コンサルタント(日本不動産コミュニティー)。


熊切伸英/賃貸管理クレーム・トラブル対処法を体系的にまとめ上げた第一人者!/自主管理に必要不可欠な知識!大手不動産会社、公益不動産団体がこぞってノウハウを学びに殺到する、その華麗なトラブル対処術を学ぶ!

【ブログ 賃貸管理クレーム日記】
http://tintaikanri.livedoor.biz/


【著書】
・助けてクマさん! 賃貸管理トラブル即応マニュアル(2010年週刊住宅新聞社)
・帰ってきた 助けてクマさん! 賃貸トラブル即応マニュアル(2018年住宅新報社)
助けてクマさん! 賃貸管理トラブル即応マニュアル 帰ってきた 助けてクマさん! 賃貸トラブル即応マニュアル

プロフィールを読む
電鉄系不動産会社にて一戸建て・マンション販売営業を7年間経験後、埼玉県久喜市のベルデホーム株式会社にて賃貸管理業務を10年間担当。その後、不動産コンサル会社、株式会社シー・エフ・ネッツにてプロパティマネジメント事業部マネージャー経験。
2009年より再びベルデホーム株式会社にて管理部長、そして現在は統括部長として地主さんの資産活用・売買・相続対策に力を入れている。その傍らセミナー講師としても多数活躍中。
自身の日常業務をネットで公開したブログ「賃貸管理クレーム日記」を2005年9月よりスタートさせて16年目を迎える。今まで書いた記事数は5700話を超える。2011年3月からは毎日欠かさず更新中で人気を博している。

【保有資格】全米不動産管理協会認定CPM、宅地建物取引士、マンション管理士、公認不動産コンサルティングマスター、管理業務主任者、ファイナンシャルプランナー(AFP)、賃貸不動産経営管理士、上級相続支援コンサルタント、第二種電気工事士、他多数



今回の講師陣は、一般管理から自主管理に切り替え収益を重ね続ける不動産投資・賃貸経営のプロ、そして、いくつもの修羅場をくぐり抜けてきた不動産業・賃貸管理歴15年以上のプロたちです。

その百戦錬磨の経験は、必ずやあなたに真のノウハウを与えてくれることでしょう。



▼開催概要
本セミナーの開催概要です。
タイトル
日 程2021年10月31日(日)、12月5日(日)
時 間 13時~17時(受付時間12時40分~)
場 所KFC Hall & Roms【Room100】【Room107】
東京都墨田区横網1-6-1
国際ファッションセンタービル 10階
https://www.tokyo-kfc.co.jp/access
定 員 14名
講 師 高橋 淳、森田 正雄(10/31出演)
芳賀 成人、熊切 伸英(12/5出演)
受講料
10月31日、12月5日 両日受講してこの価格!
 10月24日(日)までの早期申込キャンペーン 
通常価格 60,000円 → 早期申込割引 30,000円(税別)

※定員に達したため、現在、キャンセル待ちを受付けております。
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もし、あなたが、
  • 高利回りの不動産投資をしたい!」
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それでは、当日、あなたにお会いできるのを楽しみにしております。

FPコミュニケーションズ
高橋 淳
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▼サブリースを解約したい方にもうってつけのセミナーです
今回のセミナーは、現在サブリース契約をして不動産投資をされている方にもお勧めです。

最近、サブリース業者から空室率の増加や賃料相場の下落を理由に、保証家賃の減額要求を受けている大家さんが後を絶ちません。

一旦下げられた家賃は、二度と上がることはありませんので、サブリース大家さんは遅かれ早かれジリ貧になり、借金の返済もままならない状況になるでしょう。

いち早く、この状況を脱する方法は、サブリースから一般管理、もしくは自主管理に切り替えることです。

サブリースから一般管理に切り替えれば、それだけで10%以上収益が改善する可能性があります。自主管理なら15%以上改善する可能性もあります。

サブリース業者からの保証家賃の減額要求で悩んでいる大家さんは、本セミナーに参加することを強くお勧めします。
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