こんにちは。FPコミュニケーションズの高橋です。

不動産投資において成功する秘訣はたくさんありますが、一つあげろと言われれば、「相場より安く買うこと」と回答する人が多いのではないでしょうか。

実際に、相場より安い土地値程度で仕入れることを目標に、物件探しをする投資家は多くいます。

この投資法の場合、土地値で購入するため裏を返せば、建物はボロボロであるケースがほとんどです。

レインズで物件探しをするときも売外全（一棟もののこと）や売一戸建ではなく、売土地で検索する方が、建物付きの土地値物件がヒットすることがあります。

しかし、この投資法、リフォーム費用の見立てが甘く、失敗したという声があるのも事実。

失敗しないためには、一般的な投資基準である、

物件価格＝年家賃÷10％（目標利回り）

という計算式ではなく、

物件価格＋リフォーム費用＝年家賃÷10％（目標利回り）

で計算しなければいけません。

そうは言っても、物件価格程度の融資は出て買えたけど、リフォームするための現金がない、という人もいますよね。

そこで、当社で取り組んだ事例を紹介します。

先日、お付き合いのあるオーナー様より「築古戸建を貸したいんだけど、アイデアないかな」とご相談がありました。

物件のスペックは、

• 築40年超え、木造2階建て


• 道路付けがないため、再建築不可


• リノベ費用は数百万円


• ベランダ腐食により、乗り降り禁止


• 居室内で自然死　発見まで数週間

といったものです。

一見、デメリットだらけなこの物件ですが、結果、募集開始後に即時申込みとなりました。

即時申込みとなったその理由は、ズバリ、DIYによるリフォームが可能な「DIY賃貸」としたからです。

DIY賃貸として、地域相場より割安でボロボロのまま貸し出す、たったこれだけです。

とは言っても、国土交通省のDIY型賃貸借に関する契約書式例を参考にしたり、

• 躯体以外どのようにDIYしてもOK！


• 原状回復義務なし！


• 賃貸借契約から3ヶ月間、リフォーム期間中は賃料免責！

とDIYしたいお客様が住むことを考えて条件を設定しています。

今回、申込みいただいた方は、生活保護受給者のシングルマザーでした。

ご友人に大工がいるということで、建物の不具合は気にしないということでした。

そればかりか、自分好みに建物をいじれて持ち家のようでうれしい、とお話しされていました。

これまでDIY築古戸建賃貸の募集を数件、お手伝いしてきましたが、入居に苦戦したということはありません。

戸建は面積が広く、賃料を安くして募集をすると、ポータルサイトの上位に検索されるため、ひときわ目につき注目を浴びます。

その多数の反響から、物件の現在の状態やDIYをしなければいけない状況を説明し、納得していただける方だけを選べばいいのです。

固定観念に囚われすぎず、どうすればボロいままでも貸し出せるのか、という発想をすることが重要です。

今回の稼ぐ戸建賃貸レポートが、あなたのお役に立てば幸いです。

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それでは、次回の稼ぐ戸建賃貸レポートをお楽しみに！

◆高橋　淳◆