宮崎といえば、過疎化率の全国上位に名を連ねる常連地域だ。そんなエリアで空き物件を安く仕入れ、資産規模をどんどん拡大していくためには、空室対策と客付け力が絶対に欠かせない。しかし彼は、その「客付け」においてもドミナント戦略を実践している。
基本的なリフォームに加え、営業マンの意見を取り入れて客付けしやすい部屋を作り、さらに管理会社内で営業コンテストを実施。ゲーム性を取り入れることで、営業マンの客付けモチベーション向上を狙った。その結果、早期満室を実現し、管理会社の売上アップにも大きく貢献することができたという。
空室対策において、客付け業者の協力は不可欠だ。では彼は、どのように管理会社を巻き込み、自分の物件を優先的に紹介してもらえる環境を作っているのか。その答えは、「大家さんにとっての本当の“お客”は誰なのか？」という問いの中に、すべて隠されている。

車がなければ生活できない地方において、「車が通れない・停められない」という条件は致命的だ。そこでてーてさんは、ある発想の転換を行う。あえてその欠点を隠さず、さらけ出した募集方法に切り替えたのだ。
この方法が実に秀逸だった。結果として入居者ターゲットの絞り込みに成功し、無事に成約へとつながった。
不動産投資は、入居者の生活に寄り添う事業である。その本質を改めて実感させてくれた、素晴らしい実践例だ。

そんな状況を一変させたのが、「ペルソナ設定」である。ペルソナとは、対象者を具体的かつ詳細に設定し、その人物に向けて集客するマーケティング手法の一つだ。この物件の地域性を洗い出し、「どんな人が住むのか」というイメージを明確化。そのペルソナの琴線に触れるようなリフォームやPR方法へと切り替えていった。
その結果、5ヶ月空室だった物件が、新規募集開始からわずか2日で申し込み。しかも、相場より5割も高い家賃で成約したのだ。
もしあなたが、「なんとなくリフォームし、なんとなく相場家賃で募集している」のであれば、ぜひＫすけさんのペルソナ空室対策を参考にしてほしい。どんな地方物件であっても、入居者を惹きつけることはできる。その事実に、きっと気づかされるはずだ。

みほさんが実践しているのは、極めて基本に忠実な空室対策である。商品価値を磨き、お部屋を「ときめかせる」ことで、入居者を惹きつけているのだ。
どんなドン引きするほど汚い物件でも、みほさんの手にかかればピカピカに蘇る。みほさん曰く、築古戸建の暗いイメージの8割は「掃除」で払拭できるという。
ステージングも工夫に満ちている。家具はジモティーで激安で譲ってもらったものを活用し、ベッドは段ボールにシーツをかぶせるだけ。お金をかけずに、一目でときめく部屋を演出している。現在、ポータルサイト内でステージング写真を掲載している人はまだ少ない。最近ではAIステージングを使えば、さらに簡単に部屋をときめかせることもできる。やらない手はないだろう。

ボロ物件はリフォームによって商品価値を高めることが重要なのは言うまでもない。しかし時として、入居者のニーズと部屋の仕様、そして家賃設定との間にズレが生じることがある。
売れない商品に共通する大きな問題の一つは、「売り手の独りよがり」になってしまっていることだ。つまり、買い手である入居者のニーズやウォンツとズレているのである。
彼のすごいところは、実際に入居者ニーズを調査し、それに合わせた部屋づくりと募集を行っている点だ。さらに、リフォームの度合いに応じて適切に価格設定を行い、徹底的に入居者に寄り添うことで早期満室を実現している。
彼が提唱する「注文住宅式賃貸」であれば、DIYコストを最小限に抑えられるだけでなく、入居者のニーズやウォンツとピッタリ一致するため、長期入居にもつながる。築古戸建投資を実践する投資家にとって、まさに垂涎のノウハウである。