こんにちは。FPコミュニケーションズの岡です。

当社の「稼ぐ戸建賃貸」ＨＰへ問い合わせをされる方は、戸建賃貸とアパートを比較して検討されている方が多いようです。

「実際にどっちが得？」という疑問を抱いている方も多いと思いますので、比較して検証してみます。

場所は東京都Ｓ区で人気のあるエリア。

敷地面積は約６５坪、二方向道路に接道する角地で、閑静な住宅街に位置しています。

その計画地に、戸建賃貸とアパートという２パターンの計画で検証してみます。

＜Ａ案＞戸建賃貸３棟３戸 各戸駐車場１台
＜Ｂ案＞アパート１棟１０戸 駐車場なし

◆事業収支計画書作成の条件

• 共通事項として自己資金を１００万円以内、空室率１０％、融資期間３０年、金利２％。
• 家賃下落率を見込まない代わりに、リスク金利として１１年目以降、金利を４％で試算。

この条件のもとキャッシュフローが黒字になるかどうかで、事業の安全性を見ています。

建築費については当社規格を変更して算出、及び過去事例による概算としています。

◆事業収支計画書の比較

＜Ａ案＞戸建賃貸

総事業費５４，８５６千円

建設費４７，０４０千円、諸費用７，８１６千円

借入予定額５４，０００千円、自己資金８５６千円

表面利回り１１．８１％、実質利回り３．０２％（１０年平均）

税引き前キャッシュフロー（４年目以降）年間１，６４６千円

＜Ｂ案＞アパート１棟

総事業費９５，９３５千円

建設費８５，４０６千円、諸費用１０，５２８千円

借入予定額９５，０００千円、自己資金９３５千円

表面利回り１０．８８％、実質利回り２．８５％（１０年平均）

税引き前キャッシュフロー（４年目以降）年間２，７１４千円

◆事業計画を比較しての見解

戸建賃貸の想定家賃については、近隣事例が少ない為、抑えて想定しています。

また駐車場代も計上していない為、実際に募集する際には、更に良い投資効率になる可能性があります。

アパートについては周辺相場から家賃を設定していますが、供給数が多いこともあり、将来的な家賃下落が起こることが予測されます。

キャッシュフローではＢ案の金額が大きくなるものの、想定される担保評価額よりも、借入額がかなり大きくなることから、融資額が満額とならない可能性があります。

今回の事業計画を比較すると、土地を最大限活かしてアパートを１０戸計画するよりも、戸建賃貸３戸の方が投資効率（利回り）は良いことがわかります。

また相続対策や出口戦略としても、一棟アパートより戸建賃貸の方が分割しやすいという利点もあります。

投資家に比べて実需（賃貸としてでなく、自分が住むために購入する方）へ高く売却できる可能性もあることが、戸建賃貸で計画することのメリットになります。

今回の事例では、戸建賃貸の方がお得だと言えると思います。

ただし全ての立地に当てはまる訳ではないので、今回のように比較して検証する必要があります。

もしご自身で所有している土地について検証したい場合は、下記「稼ぐ戸建賃貸」無料相談をご利用ください。

今回の稼ぐ戸建賃貸レポートが、あなたのお役に立てば幸いです。

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それでは、次回の稼ぐ戸建賃貸レポートをお楽しみに！

◆岡　宏◆