先日、ミドルレンジ物件に買い付けをいれました。

ミドルレンジ物件というのは、私が勝手に名付けているのですが、中途半端な価格の中古戸建のことです。

中途半端な価格というのは、

• 特に激安でもない・・・
• かといって、高額でもない・・・

もので、市場では相手にされておらず、売れ残っているような物件です。

投資家には、数百万円の中古戸建は賃貸に出すと利回りがでるので人気がありますが、1000万円を超えるとよほど特別な場合を除き、見向きもされません。

利回り10％をきると、投資として面白味が極端になくなりますものね。

一方、持ち家を探しているエンドユーザーにとっても、これまた中途半端な価格のものは相手にされません。

まだ激安物件ならリノベーションして住もう、ということになりますが、そうではないので、そのまま住めるかどうかで判断されます。

しかし、お風呂やトイレ、キッチンなどの設備は決まって老朽化しているので、とてもそのまま住める物件とは判断されません。

だったらもう少しお金を出して、建売でも買った方がよっぽどいい、長期ローンも組めるし・・・、となります。

このように、投資家からもエンドユーザーからも相手にされないミドルレンジ物件は、ずっと売れ残ってしまいます。

「じゃあ、そんな中途半端な戸建を買ってどうするの？」という話なのですが、福祉事業者に賃貸するのです。

福祉事業者とは、グループホームや作業所、施設を運営している事業者のことをいいます。

社会的に必要な事業であるにもかかわらず、彼らは、自分で不動産を見つけることに苦労しています。

だったら、そんな不得意な部分を私たちが代わって請け負い、賃貸に出してあげることで、お互いWin-Winの関係を作ればいい、という考えです。

ミドルレンジ物件の特徴として、

• ムダに土地が広い。
• 建物が昔の基準で豪華に作られている。
• 建物がやけに大きい。

といったことが多く、今回の物件も土地が広いことに興味を持ちました。

ただ、それなりに工夫しないといけない点はたくさんあります。

もちろん慈善事業ではありませんので、福祉事業者にとってもメリットがある形で、しっかり高利回り投資に仕上げます。

今回の案件も、利回り20％を目指す企画にしていますが、超激安戸建ての利回り20％と、ミドルレンジ物件の利回り20％とでは、まるで中身が違います。

同じ利回りでも、もともとの投資規模が違うので、前者の数倍の威力をたたき出してくれます。

もちろん、規模が大きくなるということは、それに応じてリスクも大きくなりますが、大規模一棟物に投資することに比べれば、はるかにリスクは小さいです。

ここでは詳細は割愛しますが、リスクは小さいのに一棟物と同程度の収益を稼げる可能性があるのが、今回のような中途半端なミドルレンジ物件だと思っています。

市場で売れ残っているので、価格交渉をしやすいのも、メリットの一つですね。

まだ契約は済ませていないので何とも言えませんが、うまくいきましたらまた本コラムでもご紹介したいと思います！

まとめ：
いろいろな規模の投資物件。リスクとリターンを見極めて投資する！

今回は、ミドルレンジ物件についてお話ししました。

何かの参考にしていただければ幸いです。