「谷本さん、大変です。ゴミ置き場が荒れてます。不法投棄されたと思われる、電化製品や大型家具、分別されていないゴミが散乱してて、ひどいことになってます。ある程度私が掃除したのですが、あまりにもひどい惨状で・・・。」

物件にお住まいの居住者のお一人が、わざわざ電話で報告してくれたのでした。

私は全物件を自主管理しているため、清掃会社さんやリフォーム会社さんとタッグを組んで、物件を運営しています。

また今回のように、何かあると居住している方から、連絡が直接入るようになっています。

今回の居住者Aさんによると、「この前も、隣のアパートに住んでいる外国人が、私たちのアパートの敷地内にゴミを捨てているのを目撃しました。十中八九、彼らの仕業と思います。また、近隣の住人さんが、通勤途中に家庭のゴミを捨てていくのを見たこともあります。」とのことでした。

こちらの物件、私の運営物件の中では高額の価格帯に属します。

そのため、と言っては語弊があるかもしれませんが、モラルの非常に高い方が多く、これまでゴミトラブルは発生したことがありませんでした。

しかし、近隣のアパートからとなるとなかなか厄介な問題です。

よくコンビニにあるような、「家庭ゴミは捨てないでください。」という掲示物をいったん貼り付けてはみたのですが、これがどれほどの効果があるのかは疑問です。

防犯カメラの設置もしないといけないかな？とも思っていますが、これもどれだけの抑止力があるのか分かりません。

とはいえ、考えられる選択肢を一つ一つ実行していくしかないのかなと思います。

ただ、幸いなことにこの物件の入居者さんとは、比較的、全世帯と連絡がとれやすいので、早速みなさんにショートメールで、「今回、ゴミ置き場が荒らされていました。近隣からの不法投棄を目撃された方がいます。もし、不審者がゴミを不法投棄しているのを見かけたら、すぐに私まで連絡ください。」と伝えました。

すると、何人かの居住者さんは、「私たちの物件で、そんなひどいことをするなんて、けしからん。もし見かけたら、すぐに注意してみますね！」と、逆に応援のメッセージを返信してくれました。

居住者さんの目というのは、防犯カメラなどよりも、何倍も強い防犯対策になると思いますので、本当に心強いです。

また何より、「私たちの物件」と言ってくれたのが、正直うれしかったです。（＾＾

とはいえ、それに甘んじているわけにもいかないので、掲示物の次は巡回清掃会社さんに、巡回の頻度を高めてもらうように依頼しました。

すると担当者は、「この物件、月に一度の巡回ですが、ほとんどすることがないぐらい、毎回キレイですよ。また、今回の不法投棄の問題も、巡回の数で解決するようなものでもないですしね。料金も単純に2倍、3倍になりますので、やめた方が・・・。」と提案してくれました。

そう、この物件、居住者さんがキレイに住んでくださっているので、ほとんど手をかけずに維持できていたのでした。

なので、巡回清掃も月にたった一度だけしか入っていません。

この担当者さんも、巡回清掃費が高くなってしまう、ということを気遣ってのご提案だったと思います。

でも、結局、巡回数を増やしてもらうことにしました。

というのが、まず費用についてですが、私は前々から、そろそろ賃料を居住者さんに還元したいと考えていたのですね。

実はこの物件、退去がでるたびに、家賃を少しずつUPさせています。

この物件全体としてみれば、もうかなりの家賃UPになりました。

それを今こそ、還元するときではないかと思ったのです。

もちろん、逆に家賃が下落してきている物件もありますので、家賃UP分全てをこの物件に使うということではありません。

全体のポートフォリオをみて、配分する必要があります。

家賃を安易に下げてはいけませんが、物件にはやはり、物件なりのスペックが存在し、変な見栄やプライドで家賃を下げずに何ヵ月も空室になるのだけはまっぴらごめんです。

ですので、私は家賃には固執しすぎないようにしています。

家賃UPできる物件はUPさせ、逆に決まらない物件は潔く家賃Downさせていく、というのが、経験的にうまくいくように思います。

さて、今回の物件ですが、日常清掃の巡回数を増やしたのは、また別の狙いもあります。

というのが、清掃会社さんの巡回日をある程度把握できていれば、ちょっとした用事をお願いすることができるのですね。

• 蛍光灯の交換


• ゴミの散らかり処理


• 掲示物の貼り付け


• 居住者さんからのちょっとしたお願いごと対応

など、本当に細かい作業でわざわざリフォーム会社に発注するまでもないけれど、自分で動いてしまうと時間だけとられて仕方ない、というようなことを巡回清掃のタイミングなら、ついでにお願いしやすいというのがあるのですね。

もちろん、材料費などの実費分は払うのは当然ですが、一番大きなコストである人工代は大幅に節約できることがほとんどです（もちろん、作業していただいていることに対しては敬意を払わなければなりませんし、ものによっては、費用を払うのは当然ですが）。

今回のトラブルは、本質的にまだ何も解決できてはいません。

しかし、居住者さんの目や清掃会社さんの目で、どうにか抑止できればと思っています。

関係者みんなの力でうまく乗り越えていきたいですね。（＾＾

まとめ：
家賃UPさせたら、物件に再投資して、居住環境を高めていこう。それが長期入居にもつながります。

今回は、UPさせた家賃の再投資についてお伝えしました。

何かの参考にしていただければ幸いです。