前回のコラムの続きになるのですが、「ヤドカリ投資法」は築古戸建や区分マンション以外でも、もちろん使えます。

■前回のコラムはこちら⇒ https://www.superfp.com/blog/?p=7181

私自身は試したことがないのですが、収益物件の一部を自宅として活用するという方法です。

例えば、よくあるような物件、

• 1K×6部屋（各戸25平米）


• 木造、売値2,800万円


• 家賃4万円/戸

を考えてみます。

満室であれば、4万円×6戸×12ヶ月＝288万円が年間の家賃収入となり、利回りは、288万円÷2,800万円＝約10.2％となります。

ところが、この手のアパートは古くなってくると、特に1階は入居が避けられ、空室がなかなか決まらないということが往々にしてあります。

ポータルサイトなどでは1階というだけで、部屋探しをされている方からそもそも検索すらされない・・・可能性もあります。

それほど、

• 何のウリも特徴もない・・・


• 築年数がかなり経っている・・・

アパートの特に1階の入居募集は一般的に苦戦します。

ところが、その不人気な一階部分を自宅として再生すると考えると、このフツーのアパートがお宝物件に変わってしまうことがあります。

例えば、1階の隣り合った2部屋が空いているとして、この2戸分（50平米）をマイホーム化することを考えてみます。

すると賃貸に出せる部分は、4万円×4戸＝16万円となり、満室であれば毎月16万円の家賃収入になります。

もし、このアパートを借入期間15年、利率2.5％、借入額2,500万円という条件で借入を使って購入した場合、毎月の返済額は約16万円です。

ということは、マイホームに住みながら家賃部分でローンをまかなえてしまうということになります。

もっとも、マイホーム部分のリフォーム代やアパート購入のための諸経費をどうするかというポイントはありますが、仮に自己資金でこれらをカバーするのであれば、上記のような数字はだいたい計算通りになってくるように思います。

「そんな、不人気の1階をマイホームにするなんて・・・。」と思われるかもしれませんが、うまく活用すれば、1階も魅力的な空間に仕上げることは十分に可能です。

庭部分や玄関周りなど、50平米の広さがあれば、かなり工夫のしがいがあるというものです。

また、上の例では15年という短期のローンを組んでいるので、元金返済がガンガン進んでいきます。

一般的な住宅ローンの超長期35年の借入期間だと、悲しいことに元金などはなかなか減ってはいきません。

はじめのうちに返済しているのは、利息部分ばかりです。

そうして、元金返済をどんどん進めて、アパートを本当の自分の資産（借金ばかりだと、それは自分の資産とは言えない）に近づけていくというのも、立派なヤドカリ投資法と言えます。

もし、その後ライフスタイルが変わったらそれに応じた新しい住まいを見つけていき、それまで住んでいたお部屋を賃貸に出すのです。

自分たちが住みたいようにリフォームして作り替えたお部屋は、当然、市場でも借り手がつくお部屋に仕上がっているはずです。

よくいただくご相談に、「賃貸併用住宅を購入したい！」というのがあるのですが、そんな都合の良い物件は、なかなか市場に出回るものでもありません。

それであればと、「土地を買って賃貸併用住宅を建てたい！」というご相談もありますが、これはこれで難易度が高い投資法になります。

ならばいっそのこと、「どこにでもある、空室があるアパートを買って、賃貸併用住宅を作ってしまえばいい。」というのが、本日のお話でした。

もしヤドカリ投資法に興味があったり、また、マイホームを探しているというのであれば、一つの選択肢にされてみてくださいね。

まとめ：
賃貸併用住宅、市場になければ、いっそのこと作ってしまうというのも一つの投資法です。

今回は前回に続き、ヤドカリ投資法と住まいの考え方についてお伝えしました。

何かの参考にしていただければ幸いです。