こんにちは。FPコミュニケーションズの鹿股です。

以前より、投資用物件を購入するため、売買HPを閲覧しているとお伝えしましたが、またまた「おっ！」と思うような物件を発見しました。

その物件は、築50年の8世帯1K木造アパートで価格は1,800万円です。

業者の推測する想定利回りは15％超で、このエリアでは相当高い利回りが出る物件です。

しかし、よくよく情報を確認すると、現在入居している部屋は1室のみ。

なんと、8室中7室が空室で、「ほぼ全空室物件」だったのです。

入居している部屋の成約賃料を見ても、地域相場を下回る賃料であり、なぜこんなに空室があるのかが分かりません。

ひとまず、物件を内見にいくことにしました。

まず、駅からは徒歩20分。

駐車場もない単身用物件では、結構厳しい距離です。

外壁は、数年前に塗装工事を行なっており、築年数より古さを感じません。

しかし、共用部はずさんな管理がされていて、雑草が生え、ゴミが散乱しているという状態でした。

室内は、3点ユニットの6畳部屋。

ツギハギのリフォームがされていて、全く魅力を感じない室内でした。

この物件の最大の欠点としては、洗濯機置き場。

室内に洗濯機置き場はなく、玄関外の共用部に、全戸共有の洗濯機が1台しかありません。

現在は1部屋しか入居していないので、問題はないかもしれません。

しかし満室に近づくにつれて、入居者同士で揉めて、クレームになることは容易に想定できます。

洗濯機置き場の問題、築年数、入居状況から投資家に敬遠され、お値打ち価格で販売されているのが分かりました。

早速、修繕業者と打合せをしました。

打合せの結果、洗濯機も給水配管を伸ばし、増設することが可能なことが分かりました。

また、他競合物件を調査し、当物件より安く募集されている物件がないことを確認します。

そうすると、同価格帯のライバル物件の供給はないことが分かりました。

つまり、「少しでも安く入居したい」と考える外国人・高齢者をターゲットにすれば、需要は絶対にあると判断しました。

あとは、銀行との交渉です。

当然、築年数は経過していますので、建物の担保力はありません。

ただ、満室にさえしてしまえば、収益性が高い物件であることをアピールしてきました。

まだ結果待ちの状態ですが、銀行の融資可能額をふまえ、販売業者と指値交渉をしていきます。

また、進展がありましたら本コラムでご報告させていただきます。

このように、アパートであっても戸建であっても、実際に見に行くことで分かることが多くあります。

今後も数多くの物件を調査し、自分の希望する利回りが得られる物件を購入するまで、指値交渉をしていきたいと思います。

今回の稼ぐ戸建賃貸レポートが、あなたのお役に立てば幸いです。

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それでは、次回の稼ぐ戸建賃貸レポートをお楽しみに！

◆鹿股　恭平◆