前々号でご紹介した、ミドルレンジ物件の利回り20％を目指す買い付けですが、無事に売買契約まで進めることになりました。

前々回のコラムはこちら⇒ https://www.superfp.com/blog/?p=7356

「無事に・・・。」というのは、実はたまたまかもしれませんが、他にも買い付けが入ってきてしまい、売買契約に 進めるかどうか、怪しい状況にあったのでした。

ミドルレンジ物件という中途半端な価格の物件は、売れ残っていることが多いというお話をしましたが、同じような投資基準を持つ投資家さんがいることもあります。

しかし、こちらは、「ローン特約なし」の買い付けでしたので、融資前提のもう一方の買い付けより優先され、無事に売買契約に進めることになったのでした。

「ローン特約」というのは、売買契約でローンの全額もしくは一部がつかない場合、売買契約を白紙にできる、しかも違約金もかからない。

という、いわば「買主にとって」無敵の特約です。

しかし、売主や仲介営業マンにとっては、この特約ほど嫌なものはありません。

売買契約まで締結しているのに、「ローンがつかなかったので・・・。」という一言で売買契約が破算になるので、売主・仲介営業マン泣かせの特約といっても過言ではありません。

なので、特に収益物件などで、「ある程度、融資がつくという見込みがないと、売買契約には進められません・・・。」と言われることが多いです。

そうでもしないと、売買契約のためにかけた労力が全てムダになってしまうので、売主側の事情を考えると納得できます。

だからこそ威力を発揮するのが、「ローン特約なし」という買い付け。

しかしそうは言っても、自己資金は温存したいので、融資は打診しています。

「じゃあ、ほんとにローンがつかなかったらどうするの？現金で決済するの？」と言われるかもしれませんね。

選択肢としては、「大人しく現金で決済する」、または「違約金を払って解約する」のどちらかです。

今回は、ミドルレンジということで物件価格も大きくはなく、したがって違約金の額も大きくはなりません。

そこまで考えての「ローン特約なし」での買い付けでした。

もちろん、日常的にずっとこのような条件で買い付けを入れるかというとそうではなく、物件のスペックや、「そうまでしてほしい物件かどうか？」ということを考慮して行動します。

もし「買い付けがうまく通らなくて・・・。」というのがあるようでしたら、一つの選択肢として「ローン特約なし」という方法も考えてもらえればと思います。

まとめ：
売り手側の事情を考えて、買い付けを出してみること。

今回は、買い付けから売買契約への小技についてお話ししました。

何かの参考にしていただければ幸いです。