今年は築古戸建投資に力を入れようと思い、いくつか内見したりしています。

今住んでいるエリアで馴染みになった不動産会社の営業マンに、「普通に販売・仲介している戸建ではなく、一般の方が敬遠するようなワケあり物件でいいから、どんどん紹介してください。」と伝えてあったのですが、けっこうドギツイ物件をいくつか紹介してくれました。

この営業マンとは、もう7～8年の付き合いになりますが、仲介会社でこれだけの年数生き残っているので、それなりに物件を持っているということを改めて実感。

実は以前、この営業マンから築古戸建を買って、後日雨漏りが発生して相当苦労したのですが、そんなことがあってからも薄く長い付き合い？をしてきたつもりです。

今回紹介してくれたのは、

• ゴミ屋敷、かつ庭がジャングルになっている戸建
• とてつもない崖地にある戸建
• ヘンテコリフォームされ、かつ臭いのある戸建

です。

ジャングル戸建には、夜見学に行ったのですが、さすがに不気味でした。

息子と一緒に見学したりしたのですが、「お父さん、もしかしてココに引っ越すつもり？僕は絶対嫌だよ。」と泣きそうになっていました。

オバケ屋敷みたいに感じたのでしょうね。

このような築古戸建は価格が安いのが魅力なのですが、リフォームにどれぐらいお金がかかるのかが見えないと、非常に不安になりますよね。

でも、古家再生を何度か経験していると、「これは100万円コース、こっちは300万円コースね・・・」という感じで慣れてきます。

このような築古戸建投資、当然利回りが高くて割がいいのですが、投資額が小さいため、キャッシュフローはさして大きくなりません。

融資期間も長くとれないことが往々にしてありますので、なおさらですよね。

ですので、このやり方で規模拡大しようとすると、かなりの戸数がいりますので、時間がかかります。

でも、それが積み重なった時の力がすごいので、新築投資などとミックスしながら進めているワケです。

あと、「資産＞負債」のバランスを改善させやすいのも大きな魅力です。

先日、久々に公庫に戸建物件を持ち込んでみたのですが、「谷本さん、この物件すごくない？だって、路線価で計算しても、この売値って1/4ぐらいじゃないの？事故とかがあったワケあり物件なの？」と言われました。

そう、建物は古くても、築古戸建投資の魅力は土地にあります。

やたらと広い敷地に建っている戸建など、路線価が高くなりそうなものであれば最高です。

将来的なリフォーム代や税金面を考慮した上で、赤字にならずに運営できるのであれば、トントンでも事業全体での資産性バランスがよくなるのでOKと考えています。

ここ数年続けてきた新築投資を今は少しお休みしていますが、この中古戸建投資との合わせ技、今年は突き進めたいと思います！

まとめ：
中古戸建投資のメリット・デメリットを押さえよう。
うまくすれば規模拡大のための強力なツールになるかも！？

今回は中古戸建投資についてお話ししました。

何かの参考にしていただければ幸いです。