最近、自分が不動産投資を始めた時のことを話す機会がたまたま重なり、当時が懐かしくなりました。

当時は、このコラムのタイトル通り年収が低かったので、そもそも融資が組めないと思い、コツコツ現金を貯めて物件を購入しました。

激安の古家投資をされている方からすると、たいして安く買えたわけでもないので笑われてしまいますが、買値で500万円弱の戸建です。

でも、当時は何も分からず、そんなものなのかなという感じでスタートしたのを覚えています。

たまたまゲストハウスとして運用を開始したこともあり、自分の住居費の節約も兼ねて、自身もその物件に移り住みました。

今から思えば、自分の住宅コストがなくなったおかげで、物件の購入資金の貯蓄がより加速した感じです。

その前は、家賃4万円のワンルームに住んでいたので、これだけでも年間50万円近く節約できたことになりますので、とっても大きいですものね。

次に買ったのは、これまた小さい物件で、1DKが4世帯の超小ぶりなアパートでした。

しかし、これも激安とか高利回りといった代物でも何でもなく、本当にフツーのどこにでも売っているアパートでした。

さすがにローンは使いましたが、それでも頭金は出しましたし、諸費用も現金で、全然フルローンとかオーバーローンでもなく、さらには、一つ目の物件を追加担保にも入れられてしまうという、どちらかというとダメな物件の買い方でした。

よく、不動産投資セミナーでは、

• 高利回り・高積算物件の探し方
• フルローンのつけかた

などがテーマにされますが、そんなのとは全然違う地味で派手さのかけらもない、本当にフツーの買い方でした。

ここには正直、テクニックもノウハウも何もなかったです。

初めて買ったアパートは利回り10％の木造で、ローン期間もたいして長くなく、2部屋空くとすぐに赤字に転落です。

なので、満室を維持するために本当に頑張りました。

すると継続は力なりで、満室を続け、コツコツ返済していくと、少しずつキャッシュが貯まりだしたのですね。

一棟目の現金投資した戸建に、ローン返済がなかったことも大きかったです。

それから同じように戸建や小ぶりなアパート投資を続け、今に至ります。

できるだけリスクを避けた投資法、というと聞こえはいいですが、本音を言うとRCのどデカい物件に一発ドカーンと投資するというのに、今でも憧れています。

やっぱり大きな投資って、それだけでカッコいいですものね。

でも縁がなかったというか、結果的に、今も相変わらず小規模物件がメインの投資をしています。

「所有物件の中で、一番どの物件が好きですか？」と聞かれると、間違いなく、「一番初めに投資した物件です！」と即答しています。

例え家賃は安くても、ローン返済のない物件は、所有していて本当に心に安らぎを与えてくれます。

借金のことを考えなくていいので、とにかく夜、枕を高くして眠れるのですね。

また、比較的少額の物件であれば、ローンを組むにしても、現金比率を高くすることが容易になります。

借入期間も短くして投資する、ということも可能なケースが多いです。

そうすると、そのローンも完済すれば、また心の精神安定剤が一つ増えることになります。

いくつかの物件は、既にローンを完済しましたが、これほど安心・安全なことはありません。

もし、これから不動産投資をする、もしくは借入比率を高くして投資してきている、というのでしたら、現金比率の高い物件を持つのも一つの方法だと思います。

まとめ：
小さい規模や現金比率の高い状態で投資をスタートするのも一つの方法。

今回は、自身が不動産投資を始めた時のやり方を振り返ってみました。

何かの参考にしていただければ幸いです。