先日取得した古家の下見に行ってきました。

古家取得時のコラムはこちら⇒ https://www.superfp.com/blog/?p=8458

今回は大掛かりなリフォームになるため、水回りをどこまで入れ替えるかといったことだけでなく、間取りそのものをどうしていくかなどの構想を練るため、現場を確認してきました。

「おいおい、そんなの物件の取得前からやっておくべきことで、決済したらすぐにリフォームに取り掛かるのがデキる不動産投資家なんじゃないの？」と言われるかもしれません。

ごもっともです。

でも今回の案件は、残置物が満載すぎて物理的に間取りが見えない？ような状況だったのです。

激安、ワケあり物件にはよくあるパターンの一つですが、今回はその中でも指折りの残置物の多さでした。

さらに、決済までに売り主様が完了させると約束してくれた残置物の撤去が未だ完了せず、目下、撤去作業の継続中という次第です。

だいぶ床や壁が見えるようになってきたので、ようやくリフォーム案を練れるな、と物件に乗り込んできたのでした。

現地でまずやることは、間取図の復元です。

復元といっていいのか分かりませんが、唯一手元にある資料の建物図面（建物の外枠を寸法入りで図示したもの、法務局で備え付けられているが物件によってはない場合も多い）をもとに、スケールで部屋や廊下などの長さを計測しながら、間取り図を手書きで作成していくのです。

といっても、レーザーで瞬時に寸法が表示されるツールを使っているので、そこまで苦にはなりません。

ただ今回、築50年超の物件なのですが、増築などがされていて、半地下・スキップフロア・吹き抜けアリという複雑な作りになっているため、図示するのに苦労しました。

まあ、そんなおもしろい物件だったからこそ興味をもったので、これをどのように再生してやろうか、とワクワクしながら間取り図を復元していきます。

間取り図を手書きしながらくまなく歩くので、フロアが腐っているところや若干傾いているところなども良くわかってきました。

ここまでで一旦、現状の図面が把握できたことになります。

その上で、いよいよリフォーム案の作成に進みます。

間取り作成ソフトなどを使いこなせるといいのですが、私はやっぱり手書きが好きです。

単にソフトが使いこなせないだけですが、方眼紙が使いやすくて、また、手書きの方がいろいろな発想がでてくるように思い込んでいます。

物件の元々の間取りは、5DK＋謎の巨大縁側×2といったもので5部屋あるのですが、昔の10帖の和室や床の間アリといったもので、これらをどういう間取りにしていくか、色々なパターンが考えられます。

また、大きな縁側があるのは、おそらく売り主様が相当の庭好きだったからではないかと思います。

その証拠に、今はジャングル状態ですが、縁側につながるお庭があり、ちゃんと手入れをすればそれなりのものになりそうです。

こんな感じで古家の再生にはとても時間がかかりますが、うまく稼働する日を夢見て、引き続きリフォームを進めていきます！

まとめ：
物件決済前にリフォーム案を作成し、取得後すぐにリフォームを開始できるのがベストです。

今回は、リフォーム前のプラン作成方法についてお伝えしました。

何かの参考にしていただければ幸いです。