年始にお伝えした、今年のやることの一つ、大規模修繕にとりかかっています。

具体的には、2物件、ほぼ同時に全面塗装していきます。

全面というのは文字通り全面で、屋根・外壁・その他塗れるもの全てです。

屋根や外壁だけではなく、雨樋や格子など細かいところも全部塗装します。

このような全面リニューアルの目的は、大きく分けて次の3つです。

1.建物の維持のため

塗装面が劣化していくと、どうしても雨漏りやひび割れなどが発生しやすくなってしまいます。

私がこれまで購入してきた物件は、ろくにメンテナンスされていなかったものがほとんどです。

それをそのまま放置してしまうと本当に雨漏りなどが発生してしまい、入居者クレームにも直結してしまいます。

恐いのは、いつ、そのトラブルが発生するのかが分からないということで、経験上、そのようなやっかいなトラブルって、年末年始や長期休暇時などに発生してしまうことが多いのですよね。

もちろん、超大型台風などの自然災害で発生する可能性も高いですよね。

これまでメンテナンスされていなくとも、一度塗装してしまえば、建物を維持することが本当に容易になります。

2.競争力UPのため

物件は必ず劣化し、古くなってしまいます。

にもかかわらず、周りには競合となる新築物件がどんどん建築されていくものです。

設備も最新のものが導入されていくのに、外観がボロボロでは、はっきり言ってライバルに勝てるわけがありません（プライム立地にあるのであれば、話は別ですが・・・）。

だからこそ、少なくとも見た目はキレイにしておかねばなりません。

もちろん、日常清掃をしっかりと行って外観を小奇麗にしておくことは大切です。

でも、やっぱりそれだけだと限界があります。

いくら巡回時にゴミ拾いをしていても、いくら廊下や階段をピカピカに掃除していても、外壁がひび割れていたり、塗装の剥がれが目立っていたりしている物件は、入居希望者から嫌われます。

前回のコラムで恥ずかしい私の体験談をお伝えしましたが、内見しようとした方が古びた外観を見ただけで、内見せずに帰ってしまうことだって、本当にあり得ます。

前回のコラムはこちら⇒ https://www.superfp.com/blog/?p=7744

また、満室の状態でも塗装をすることで、既存の入居者さんの長期入居を促せる場合もあります。

3.節税のため

賃貸経営の特徴として、何もしないと経費化できるものがどんどんなくなっていってしまうことを忘れてはなりません。

大きな経費項目としては、

・減価償却費
・支払い金利

がありますが、これらは永久に経費計上できるものではなく、気付くと減価償却費も金利も、経費計上できなくなっていた・・・ということが起こり得ます。

経費がなくなるということは、当然、課税対象が大きくなってしまうということなので、結果、支払う税額が大きくなることを意味します。

だとしたら、何もせずに黙って指をくわえているだけではなく、経費を作る、しかも、賃貸経営に直結するものに費用支出することを考えねばなりません。

そこで考えられるのが、今回お伝えしている大規模修繕です。

確かに支出する金額は大きくなりますが、それで得られる効果はかなりのものになります。

もっとも大規模修繕は金額が大きくなるため、そのために、

・毎年修繕費を積み立てておく

ことや、

・金融機関から必要資金を借りられるようにしておく

ことが大切です。

お金がどばっと出ていってしまう大規模修繕なのですが、今からリニューアルして、ピカピカになった物件をイメージして、ニヤニヤしながら完了を待ちたいと思います！

まとめ：
何のための大規模修繕かを再確認して、長期経営の安定化を図る！

今回は、大規模修繕の目的についてお伝えいたしました。

何かの参考にしていただければ幸いです。