「早く言ってよ～。」

思わず心の中で叫んでしまいました。。。

借り換えをネタに、長期融資の獲得を狙っている地銀から、ショッキング？な情報を教えてもらいました。

私は築古物件投資からスタートしたため、今個人で保有している物件はほとんど全て、築年数が法定耐用年数をオーバーしてしまっています。

もちろん、通常に貸し出せていますのでキャッシュフローはでていますが、一般的な銀行の一般的な融資審査では、この築年数の古さがかなりネックになります。

それは、銀行の画一的な見方では、

• 例えキャッシュフローが回っていたとしても、また、満室であっても、築年数が耐用年数を超えているものは、家賃売上「ゼロ」と見なす。


• 当該物件の負債については、当然マイナス評価する。

となることが多いためです。

もちろん、資産が豊富であったりメガ大家さんであったりすれば話は別ですが、築年数の古い物件で資産が構成されているというだけで、実質的な門前払いとなってしまうことも往々にしてあります。

これが、ここ数年、私が新築投資をはじめた理由の一つでもあります。

実際、今回話を持ち込んでいる銀行からも、耐用年数オーバーの物件しかもっていないということで、実質的な断りを受け続けてきました。

それが今回、担当者から、

「谷本さん、当行でも、古い物件に対する見方が変わってきています。具体的には、法定耐用年数を超えているとしても、過去に適切な修繕を行っていれば、これまでのように、画一的に、『収入０、負債１００％』と判断するのではなく、ある程度実態に即した評価をしよう、という動きになってきています。つきましては・・・。」

と過去の修繕履歴をできるだけ詳細に提出するように求められたのです。

要は、「耐用年数を超えた物件であっても、建物の寿命を延ばすような修繕を行っていれば、すぐに朽ち果てて貸せない状況になることはない！」ということを理解し、実務レベルにまで反映しようとしているということのようでした。

いつからそのようなスタンスに変わっていたのかは分かりませんが、とにかく朗報です。（＾＾

私、自慢ではありませんが、リノベーションが好きで、古い物件の修繕なら数えきれないほど実行してきました。

一般的には、「空室が出たら、賃料の数か月分までしか修繕費をかけてはならない・・・」といわれていますが、私は営業マンに最優先で客付してもらえるような物件作りをしたかったので、それこそ、考えられるリノベを都度見境なく実施してきました。

それがプラスに働く、というのであれば、本当にラッキーです。

ということで、今回の提案を受け、過去の修繕履歴を引っ張り出すことになりました。

ところが・・・。

• 見積書や提案書
• 領収書や振込履歴

などを物件毎にまとめようとすると、これが膨大な作業量になってしまいます。

過去の確定申告書などでしたら、データ化してあったりするので瞬時に準備できますが、見積り書や領収書、または、振込履歴となるとそうはいきません。

夜な夜なガサガサ書類をひっくり返しているのを奥さんに横目で見られながら、先日ようやくまとめあげました。

しかし、残念なことに、プラス評価になりそうなものに限って、一部資料がそろえられないということがいくつかでてきてしまいました。

このようなエビデンスを担当者がどのように融資審査に活用してくれるのか、楽しみではありますが、今回、日頃の書類整理が大切だということを嫌と言うほど痛感しました。（＞＜）

これまでの修繕がどのように融資に影響してくるのか、引き続き追っていきたいと思います！

まとめ：
築年数が古くても、適切な修繕により、銀行評価上、プラスになる可能性もある！

今回は、修繕と銀行融資の関係についてお話ししました。

何かの参考にしていただけましたら幸いです。