このところ、退去があったお部屋にすぐに入居申込みが入っています。

入居募集を開始したら、その日のうちに申込みが入った・・・、と本コラムでもご紹介していますが、そのようにお伝えすると、「大成功じゃないですか、うらやましいです。」というようなコメントをいくつかいただきます。

たしかにすぐに申込みが入り、家賃収入が発生していくのは、それだけ機会損失が小さくなるので、大成功とも言えるとは思います。

でも、実は素直に喜べない自分もいるのです。

というのが、「その家賃設定が単に安すぎただけじゃないの？」という見方もあるためです。

当たり前のことですが、内見者は間取や設備、立地などを含めた物件の総合力と家賃を比べて、何らかのお得感を感じると、その物件に申込みを入れます。

いくら物件がよくても、家賃設定があまりに高すぎると申込みを入れることはありません。

もしくは、内見すらしません。

もし、不動産投資の一つの成功を「家賃額をできるだけ高く設定して成約させること」、とするのであれば、申込みが入るかどうかのギリギリのラインで家賃を設定し、実際に申込みを獲得できれば、成功と言えると思います。

今回の私のケースだと、募集を開始した早々に3件ほどの申込みを獲得できたわけですが、家賃の設定額がこのように最大化できていなかったことが予想されます。

もちろん、申込みが入るかどうかのギリギリのラインに家賃を設定するというのは非常に難しいところです。

ですので、私は、物件に空室がでる度に前回の募集情報を思い出しながら、少しずつ家賃設定をあげていったりしています。

この時、注意しないといけないのは、過去の家賃設定に執着しすぎないということです。

家賃を上げてみて、あまりに反響が悪ければ、すぐにもとの家賃設定に戻したり、また、場合によっては、家賃を下げて募集すべきだと考えています。

失敗する考え方には、「昔はこれぐらいの家賃だったから・・・。」というものがありますが、過去の情報なんて、正直どうでもいいものと思っています。

だって、入居者見込みのお客様を案内してくれている現場の最前線の営業マンにとって、昔の家賃なんてどうでもいいですものね。

ただ、長い目で見た時の家賃収入を考えると、機会損失が発生する期間を短くした安い家賃設定の方が、トータルの家賃収入額は大きくなるというケースももちろんあります。

と考えると、結局、ベストな家賃設定って答えのないようなもののようにも思えてきます。

とはいえ、常に試行錯誤して、計算しながら入居募集することがやはり大切です。

今回は無事に入居が決まり、いったん稼働していくことになりましたので、また次回、入居募集の際には家賃設定について、いろいろトライしてみたいと思います！

まとめ：
入居募集時の家賃設定をいろいろ工夫してみよう。
間違っても過去の家賃設定には執着しないことが大切。

今回は、入居募集する際の家賃設定について考えてみました。

何かの参考にしていただければ幸いです。