不動産業界は水曜日休みのところが多く、私もこの水曜日を利用して、自身が運営する物件のあれこれを一日で集中的に片付けることが多いです。

私は全物件、完全自主管理をしているため、「自主管理って、どんなことやるんですか？」と質問されることが多いので、本日は、私のある日の一日をご紹介します。

この日は、

• 銀行の融資実行に伴う書類集め（納税証明書など）
  
  
• 物件巡回×2箇所（放置バイク対応とゴミ置き場対応）
  
  
• 関係業者さんとのオンラインミーティング
  
  
• 各請求書の支払い

など、朝から一日動きました。

管理業務以外でも何か案件があると、そちらにも時間がとられます。

今回は、現在取り組んでいる、太陽光発電絡みの融資に必要な納税証明書集めに相当時間がかかりました。

毎回思うのですが、この書類集めは非常に時間かかります。

「納税証明書」と一言でいっても、税金には国税・県税・市税があり、関係部署は税務署・県税事務所・市役所というように分かれています。

しかも、これらがてんでバラバラな所に立地してることが多く、タチが悪いです。

さらに、たいてい印鑑証明書も必要になるので、これに法務局が加わると、さらに時間がかかります。

この4か所を一気に回ろうと思うと、電車だと厳しいので必然的に車になるのですが、私が活動する千葉県の船橋市はこのエリアが非常に渋滞するのですね、平日だとなおさら。

さらにこの日はタイミングが悪いことに、

• アパートAの目の前に放置バイクが登場、「邪魔だから何とかしろ！」となぜか近隣からクレーム。
⇒警察と応対。


• アパートBの住居表示が変更になって、そのプレート交換
⇒市役所のミスの尻ぬぐいをしてあげる。

というのも重なり、これも応対しました。

「自主管理って、やっぱり家賃滞納とかの督促が大変でしょ？」と言われますが、滞納督促などは氷山の一角に過ぎません。

どちらかというと、もっと細かな応対の方が多いのかなと思います。

ちょっとした修繕応対や入居者さん同士の騒音問題などのトラブル応対など、一つ一つはたいしたことないのですが、どれも放置しておくと、最悪、退去や家賃下落につながってしまうので全て対応が必要です。

一般的に不動産管理を委託すると、もちろん地域性や管理内容によっても変わりますが、集金家賃の5％程度が管理料と言われています。

この管理料5％を安いと思うか、高いと思うかですが、実際に自主管理を経験していると、非常に安いのではないか？と思えます。

賃料の5％で自分の時間が節約できるなら、これに越したことはありませんものね。

以前、私も管理を委託していたときがありました。

でも、不動産会社さんとうまく意思疎通ができず、逆にかなりのストレスになってしまったので、自主管理に切り替えて今に至ります。

また、自主管理していると、当たり前のことながら管理ノウハウが蓄積されるのでこれを全国の大家さんにフィードバックできる、というのも自主管理のメリットです。

管理についてご相談いただいた時には、「自分のやりたいことのサポートをしてくれる管理会社かどうか？」「意思を共有できる管理会社かどうか？」は見極めてくださいね、とお伝えするようにしています。

不動産投資では、「物件は、『管理を買え！』」という格言があったりするほど、管理は大切なものです。

ぜひ一度、自分の管理体制を見直してみていただければと思います。（＾＾

まとめ：
コストと時間はトレードオフ。
ストレスなく自分の思いを実現してくれる管理会社を選びたい！

今回は、自主管理と不動産管理会社の関係についてお伝えしました。

何かの参考にしていただければ幸いです。