グロッキーです・・・。

何かに当たったのか、昨日の夜中から上げ下げ激しく、ダメな感じです。

しかし、こんな時に限って電話がたくさんかかってきます。（＞＜）

まあ、これが賃貸経営、それも自主管理の宿命ですが。

その電話の一つに、地元の買取・転売業者さんからのものがありました。

この業者さん、メインの仕事は戸建などの少額物件を仕入れてリノベし、転売するというものです。

時々、その会社で手の施しようのないような「ひどい」物件を紹介してくれ、それを買ったりしたので、腐れ縁というやつで、時々電話をくれます。

ただ、今回の電話はこれまでと少し様子が違い、「都内某エリアで、レンジ4,000万円～6,000万円ほどの規模で物件を仕入れられそうだが、相談に乗ってほしい。」というものでした。

小規模な戸建の買取には慣れている営業マンなのですが、今回は収益物件なので思考回路がフリーズしてしまったようでした。

話を聞いてみると、

• 再建築はできる。


• しかし建ぺい率オーバー

というのが、大きなネックでした。

建ぺい率というのは、例えば建ぺい率50％のエリアでは、100平米の土地であれば、1階の面積を50平米までとれます、という制限のことです。

土地・建物を真上から見た時の、土地に占める建物面積の割合、と考えたらわかりやすいでしょうか。

この営業マンさんには、「いつもされている戸建と一緒じゃないでしょうか。
【売れる価格－リノベ費用－取りたい利益】で仕入れておられると思うのですが、アパートでも同じですよー。」と伝えました。

ただ、建ぺい率や容積率がオーバーしている物件には銀行融資が付きにくいので、そのような意味で、価格や利回りに魅力がないと、投資家は反応しないですね、と添えました。

もちろん、私の希望価格も伝えてみたのですが、もしかすると売主さんとうまく交渉できたら、話をもちかけてくれるかもしれません。（＾＾

不動産業者は、絶対に損はしないよう仕事をします（損を出してしまう業者はつぶれてしまいますので）。

出口である売却を見据えて仕入れを行うので、

• 出口では当然儲けを確定

させます。

しかし、それだけではなく、

• 保有期間中も賃料で儲けを出す

ようにします。

（転売をメインにする業者であれば、短期資金の借り入れになって、保有期間中は利益なし、かもしれませんが。）

不動産業界のプロである不動産業者がそうであるならば、私たち不動産投資家も、それを見習わない手はありません。

• 買って保有中は、もちろん儲かる！


• 売却に出しても儲かる！

もちろん、毎回毎回、そんな物件ばかり入手できるはずはありませんが、長続きさせようと思えば、上記のようなスタンスでいるほうが安全です。

購入時には、売却をも見据えて考えるようにしましょう！

まとめ：
売却を想定した買い方ができればベストです。

今回は物件購入時の注意事項についてお伝えしました。

何かの参考にしていただければ幸いです。