こんにちは。FPコミュニケーションズの鹿股です。

先日、お客様の要望で、新宿区にあるペット可の賃貸物件を探すことになりました。

• ペット可


• 3LDK以上


• 駅徒歩5分以内

という条件のため、かなり限られた選択肢での部屋探しとなります。

その中で、

• 駅から徒歩5分の戸建賃貸


• 築60年でフルリノベーション済み


• 80平米以上ある4LDK


• ペット飼育可で賃料13万円

という非常に興味深い物件を発見しました。

3月にフルリノベーションしたと記載がありますが、賃料を見ると近隣相場より高く設定されているためか、半年以上は空室となっています。

お客様も興味を持ってくれて、実際に内見に行くことになりました。

現地につくと、まず道路付けが非常に悪い物件でした。

幅4メートルの道路から幅1メートルの道に入り、4戸の戸建が並んでいる立地。

隣の住宅との幅も2メートル程度しかなく、非常に圧迫感を感じます。

外観は、数年前に塗装を行ったのか、そこまでは築年数を感じさせません。

室内に入ると、これまでの印象とは真逆で新築物件かのようなリノベーションが行われていました。

• 3口のシステムキッチン


• 浴室はバスタブから床まで新品


• トイレも全自動開閉便座


• 床、クロスは全面張替え

という内容。

ただ、サッシだけはおそらく建築時から使われているであろう古いタイプのものでした。

4LDKという間取りのため、すべてを交換するには、多額の費用が掛かってしまう事から削減したのでしょうが、他がきれいなだけに、汚さが非常に目立ちます。

内見を終えた感想としては、築年数、外観と内装、サッシなど、統一感がなく違和感を感じてしまう物件という印象でした。

お客様も「内装は良いんだけどね」という微妙な様子。

結局、他の物件も内見した結果、賃料が高いという理由で、この物件は選ばれませんでした。

おそらく、この物件は前面道路の関係から「再建築不可」物件で、相場より安く売られていた物件。

それを購入し、お金を掛けてリノベーションを行い、相場以上の賃料で回収していこうと計画していたと思われます。

しかし、リノベーションにお金を掛けすぎて、空室であっても賃料を下げるに下げられない状況に陥っているのではないかと予測できます。

私も投資用の戸建賃貸を探していますが、このようになってしまったら厳しいですよね。

あくまで、需要と供給のバランスが大切で、この物件の地域で13万円出すなら、もっと都心に近い地域で借りられます。

当然、お金を掛けてリノベーションしたからといって高い賃料で決まるわけではありません。

また、4LDKという間取りから、需要は限られてくることも想定しなければなりません。

今回は改めて、物件購入の際は賃貸需要をしっかり調査した上で、購入しなければいけないなと再認識させられた事例でした。

今回の稼ぐ戸建賃貸レポートが、あなたのお役に立てば幸いです。

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それでは、次回の稼ぐ戸建賃貸レポートをお楽しみに！

◆鹿股　恭平◆