昨年末、あるクライアント様がボロボロの区分マンション、しかも空室のものを購入されました。

オーナーチェンジでない物件を購入して賃貸する場合、どこまで手を入れて貸し出すか？を考えなければなりません。

もっと言えば、リフォームにどこまで費用をかけるかを考えて、購入する必要があります。

そのためには、

・どのような入居者層が期待できるか？

・どのような入居者層をターゲットにするか？

を考えておかなければなりません。

ただし、何か特定の入居者層しかいないというエリアは意外に少ないのではないかと思います。

ですので、言葉は悪いですが、例えば入居者層を上・中・下と分け、リフォームもそれに応じた程度にするというやり方が考えられます。

高い家賃を支払ってくれそうな入居者層が期待できるのであれば、数百万円かけたリフォームを行う・・・。

低い家賃しか支払ってくれない入居者層に入居してもらうなら、ハウスクリーニングに毛の生えた程度のリフォームにとどめておく・・・。

このようなリフォームの使い分けが必要になってくるわけです。

今回、区分マンションを購入されたクライアント様は、無垢材などの自然素材を使った、かなりのリノベーションを行いました。

もともと低い価格帯で賃貸されていた物件でしたが、このクライアント様は、感度が高く、生活水準の高い入居者さんを獲得できると考え、この区分を購入することを決め、本格リノベーションに踏み切ったのでした。

家賃も数万円アップし、さらにはリノベの最中に入居者まで決まってしまったので、クライアント様はホクホク顔で物件の引渡しを受けられました。

このケースのように、物件を購入してからのリフォームで何万円も家賃をアップできて、収支的にペイすることはそうは多くないと思います。

無理してリフォームして高い価格帯での入居募集がうまくいかず、結局リフォーム前の家賃とさして変わらない賃料でしか借り手が見つからなければ、何をしていたのか分からなくなります。

ですので、業者さんからの「ここまでリフォームすれば、〇〇円くらいの家賃アップが見込めますよ！」という提案などは話半分に聞いておき、まずは最低限のリフォームでどこまで家賃を伸ばせるか？を考えてみるのがオススメだったりします。

その上で、低い家賃の入居募集でどうしてもダメなら、大がかりなリフォームに踏み切っても決して遅くはありません。

あと、どうせお金をかけてリフォームするなら、リフォーム資金の融資を銀行に持ち込んで、新規金融機関を開拓するのも良いかもしれません。

物件購入資金や運転資金などに対してはなかなか首を縦に振らない営業マンも、具体的なリフォームに対する融資だと、すっと話を通してくれるケースも往々にしてあります。

リフォームも金融機関開拓もあわせて実行できれば、いろいろな意味で相乗効果が見込めます！

まとめ：
「獲得したい入居者層」から逆算して、購入価格やリフォーム投入額を決定しよう！

今回はリフォームについてお伝えしました。

何かの参考にしていただければ幸いです。