こんにちは。FPコミュニケーションズの岡です。

先日オーナー同士が集まった中での雑談で、2022年問題について話す機会がありました。

業界紙などでは度々取り上げられる2022年問題は、立地によっては大きく賃貸経営に影響を与える問題であり、首都圏の賃貸オーナーであれば知っておく必要がある問題です。

まずは「生産緑地」についてご存知ですか？

そもそも生産緑地とは市街化区域内にある農地で、農業を継続することを条件に固定資産税や相続税等の優遇を受けることのできる制度です。

抜粋してお伝えすると、首都圏にある500平米以上の農地で、30年間農地として管理することを条件に、1992年から指定を受け、優遇を受けている土地です。

そして、その30年が経過するのが2022年となり、その際に再度生産緑地を選択するか、解除するかが迫られ、その結果、以下の問題が発生する可能性があります。

生産緑地保有者の3つの大きな問題

1．30年継続問題

• 指定を受けた頃と比べ、市街化が広がったことにより生産緑地の周辺環境は大きく変化している。
• 2022年に更新をすると、新たに30年の営農を行うことが必須となる。
• 営農者の高齢化と後継者の不在や、後継者がいても営農は困難。
• その他の所有地でも賃貸マンションやアパート等が主要事業となり、後継者は農業をしていない、またはサラリーマンの場合が多い。
• 2022年は東京オリンピック開催後2年目にあたり、不透明な経済状況。

2．相続税の納税問題

• 相続税評価額は宅地の95％の評価となる。（相続時の納税においては、あまり「生産緑地制度」のメリットがない）
  
• 売却して相続税を納めるには時間が足りない。（生産緑地を売却して相続税を納めようとした場合、間に合わない）
  

3．将来の土地活用問題

• 生産緑地を継続するか、解除して宅地化するか。
• 宅地化した場合、収益を生む事業へ有効活用できるか。
• 将来の生計の柱を何にするか。
• 敷地自体が未接道や不整形の場合、宅地化しても有効活用できるかわからない。

上記のことを踏まえると、2022年には生産緑地だった土地が大量に宅地化される見込みです。

そうなった場合を予想すると、生産緑地は500平米以上の広大な土地であるため、やはり「分譲マンション」や「建売住宅」等の住宅が数多く建築されるでしょう。

そして相続税の圧縮効果を考えると「賃貸住宅」も増えて、空前の「建築バブル」が起こります。

したがって2022年以降は、現在も郊外や地方を中心に起きている「空家問題」が今まで以上に目立つこととなります。

では、どのような対策を取れば良いのでしょうか？

相続時に「分割」「納税」「圧縮」効果のある戸建賃貸を建築するのが、一つの選択肢になるかと思います。

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それでは、次回の稼ぐ戸建賃貸レポートをお楽しみに！

◆岡　宏◆