このところ、マイホームを買ったという理由で立て続けに発生した空室ですが、無事に成約していき、ホッとしています。

以前のコラムはこちら⇒ https://www.superfp.com/blog/?p=9962

ところが、一室だけ、空室期間が一か月半にもなってしまった物件があります。

特に客付け力が弱い物件ではなく、むしろ、これまで空室になっても速攻で申込みが入るほど客付け力が強いと思っていた物件です。

ただこの物件は、毎回退去が出るたびに数千円ずつ家賃を上げてきていて、今回の退去でも、また家賃を上げて募集に出していたのでした。

反響や内見もないことはなかったのですが、イマイチ成約せず、今度は家賃を徐々に徐々に下げて反響の変化を見ているところです。

でも、今回は正直、失敗したな・・・という感が否めません。

入居募集の開始時点、つまりは、市場に新着物件として出した時が、やはり一番仲介会社にアピールできるタイミングになります。

しかし、このベストなタイミングで、今回の家賃設定は強気すぎたなと思っています。

結局、家賃を下げて募集をしていますが、最初からこの家賃設定にしていればかなり早く決まっていたんじゃないのかなと考えています。

馴染みの仲介営業マンにヒアリングしてみても、同じようなことを言われました。

もっともこれはあくまで結果論なので、この物件の上限家賃がある程度わかった、という意味では良かったのかもしれませんが、空室期間の機会損失はもう取り戻せません。

この物件の家賃は約8万円ですが、一か月の空室で8万円、二か月で16万円もの機会損失が発生します。

家賃一か月分とか二か月分というような言葉ではなく、8万円、16万円の損失というように具体的な金額で計算すると、機会損失の重さをズドンと感じてしまいます。

また、家賃の下げ幅をどうするかというのも難しい論点です。

○○円台、というようなラインをクリアすることの他、仲介営業マンに「なんだよー、家賃を下げたのはいいけど、そんなみみっちい金額しか下げないのかよ。」と感じられないような、思い切った値下げをした方が経験的に早く申込みを獲得できるように思っています。

数字でみると、例えば、家賃8万円の物件で、家賃を5千円下げて二か月早く成約すれば、2年間で考えると、4万円ほど利益が多くなるというようなことも言えます。

●家賃値下げ分の損失

　値下げ5千円×24か月＝12万円

●家賃を下げなかった場合の機会損失

　家賃8万円×空室2か月＝16万円

もっとも、2年以上の入居期間になることもありますし、家賃を下げなくてももっと早く成約することもありますが。

いずれにしても、家賃設定はどこかで線を引いて、成約しない家賃でズルズル入居募集していたずらに機会損失を増やしてしまうことだけはしない方がいいと思っています。

今年もあと一か月ほどですが、何とか年内に申込みを獲得して、満室で終えたいと思います。

一緒に最後まで入居募集、頑張りましょう！

まとめ：
難しい家賃設定の問題。
どこかで線を引き、反響ある設定で入居募集しよう！

今回は、入居募集の家賃設定についてお伝えしました。

何かの参考にしていただければ幸いです。