ひっそりと進めている新築案件ですが、ウッドショックなどがあったものの、何とかもう間もなく竣工のところまできています。

あとは、外周りの工事や室内のクリーニングが完了すれば、晴れて引き渡しとなるのですが、その前に忘れてはいけないのが、表題登記の申請です。

表題登記というのは、建物ができたことを表示させていく手続きのことですが、なぜこれが大事かというと、表題登記が完了していないと、銀行が融資を実行できない！からです。

銀行が融資を実行するためには抵当権の設定が必要になりますが、この表題登記がそのベースになるのですね。

この表題登記には、建築会社から引き渡し済証を受け取り、建物図面等と一緒に法務局へ提出することが必要です。

しかし、難しい問題がここで発生します。

引き渡し済証というのは、「建物が完成し、今日を以ってカギと一緒に建物を引き渡します。」という証明書のことですが、これは建物の代金を施主さんから支払ってもらい、その引き換えに建築会社が発行するものです。

つまり、建築費を支払うためには、融資が実行されていなければならず、その融資が実行されるためには、建築費を払って引き渡し済証を入手しなければならない・・・という、卵が先か鶏が先か？の話になってしまいます。

そう、引き渡し済証と代金支払いは、本来、同時履行の関係になるべきものなのですね。

しかし実際のところは、建物引き渡しの前に建築会社さんにお願いして、引き渡し済証を発行してもらうことになります。

わかっていると何でもないことなのですが、建築会社の新米営業マンだと、この流れが漏れてしまうことが往々にしてあるので、注意が必要です。

つい先日、この表題登記を自分で申請しました。

表題登記を司法書士さんに依頼すると、規模にもよりますが、数十万円ほどかかってしまいます。

ところが、自分で登記申請すると、一切の費用がかからず、本当に無料で表題登記が実現できます。

あらゆる登記は実は自分でできると言われていますが、私はこの表題登記が最もコスパの高い登記申請だと思っています。

合わせて、募集図面を作成して入居募集を開始しました。

賃料は、企画時より20％UPしたもので設定。

ダメもとで募集開始してみて、決まらないようであれば、賃料を下げていくという強気なプランです。

すると、自分でもびっくりしたのですが、募集開始の初日に内見の予約が入り、なんとそのまま申込が入ったのです。

話がうますぎると思ったのですが、その後も内見と申込が続き、なんと数日で3件もの申込を獲得できたのでした。

建物完成・引き渡し前に入居が決まっているというこの状況、精神衛生上、最高な状態です。

建物が完成すると、銀行のローン返済がスタートしますが、家賃が入ってくることが分かっていれば、元金を据え置いてもらう必要もなく、無駄な金利を支払わずに済みます。

今回の新築企画は、購入した古家をそのまま賃貸に出すのではなく、建替えを選択したものでした。

想定していた家賃より、はるかに高い賃料で入居が決まることが分かったので、このエリアで同じように古家購入からの新築ができれば、楽に戦っていけるように感じます。

今回はたまたまかもしれませんが、そのエリアに合うプランを見つけるのも不動産投資の楽しみの一つです。

残りの工事がまだあるので、完成まで着実に進めていきたいと思います！

まとめ：
新築特有の手続きを把握すれば、物事を有利に進められる場合がある！

今回は、新築の完成間際の手続きと入居募集についてお伝えしました。

何かの参考にしていただければ幸いです。