今週は、投資している古家で大きなトラブルがありました。

キッチンの排水が詰まってしまい、逆に汚水が溢れてきてしまう・・・というけっこう最悪なトラブルです。

毎度のことながら、こういうトラブルって決まって、夜間とか長期休暇の最中に発生します。

今回も私に連絡がきたのが夜7時半ぐらいでした。

私は全戸を自主管理しているので、トラブルがあった際はすべて私の携帯に連絡がきます。

でも、緊急対応してくれる業者さんの連絡先は予めスマホに登録してあるので、今回もすぐに手配することができました。

自主管理でなくても、少なくとも、水回りの救急対応ができる業者さんの連絡先はすぐに見つかるようにしておかねばなりません。

入居されている方にとったら、かなり緊急度が高い場合が多いですものね。

さて、現場に向かった業者さんからは、

「夜間で音が出てしまうが、高圧洗浄をすぐにした方がいい。作業してよいか？ただ、外回り全面に防草シートがひいてあり、すぐにマスの位置がわからないため、通常は外から高圧洗浄するが、今回はキッチン側から実施する。だいたいの費用はこれこれだが、実施後に必要となったメートル数に応じて追加で費用がかかる。」

と連絡がきました。

「必要なことなのですぐに進めてください、お金は必ず払います。」と即答して、作業を進めてもらいます。

こういう非常事態の時は、数万円の費用で支払いを渋ったり、また、相見積もりをしていてはいけません。

そんなことをしていると状況が悪化しますし、また、後日ということになると、出張費が嵩んでしまい、よりコストが高くなってしまうことも往々にしてあります。

業者さんとは継続取引しているので、こういう時こそ信頼して思い切って仕事を任せないといけません。

結局、作業開始後、1時間半ほどで詰まりの原因を解消してもらうことができました。

原因は、なんと「油の固化」。

長年、排水され続けてきたキッチンの油が固化して、排水管・マスをせき止めてしまっていた、というわけです。

それがこの寒さで油の固化が加速し、臨界点を超えたため、詰まり・逆流につながったということでした。

また、これも聞いてそんなことあるのかとびっくりしたのですが、マスの部分に植物や木の根っこが無数に入り込んでおり、油や汚物がたまりやすい構造になってしまっていた模様。

いったんは解決したわけですが、業者さんからは、「これ放っておくと、また再発しますよ。」とのこと。

じゃあどうすれば？ということで提案されたのが、排水マスの交換。

昔のコンクリート製のものではなく、木や植栽の根っこが入り込みにくいものだとか。

ただ、マスの個数分の費用がかかるほか掘削費なども発生するので、相当なコストになることが予想されます。

でも、この機会に排水設備を一新することにして、後日、見積もりを作成してもらうことにしました。

この古家の利回りは、当初のリノベーション費込みで約25％。

高い利回りの物件にはそれ相応の問題・トラブルが発生します。

しかし、そういうものだと割り切って、この機会にトラブルの芽を摘み取ってしまいたいところです。

金融機関の融資が厳しくなってきてから以前にも増して、小規模な激安の築古戸建投資が流行っているように感じます。

もちろん高い利回りになるのはいいのですが、その一方で、今回のような給・排水管や屋根・外壁のトラブルなど、築年数に応じた問題が発生する可能性はあります。

中・長期目線をもって古家投資に取り組まないと、突然の出費が発生した時に、「こんなはずじゃなかったのに・・・。」ということになりかねませんので、ある程度、トラブルが発生した際のコストも見込んだ上で投資することが大切です。

まとめ：
見た目の利回りだけでなく、将来的なトラブル発生の可能性も見込んでおこう！

今回は、古い戸建賃貸で発生した排水トラブルについてお伝えしました。

何かの参考にしていただければ幸いです。