先日退去のあった物件ですが、翌日に内見があり、そのまま即申込みになりました。

それ自体はとっても嬉しかったのですが、大変だったのがお部屋の修繕。

なぜなら、このお部屋がペット飼育されていたことに加え、上下階使える戸建タイプ（テラスハウス）で、かなり壁面積があり、全面クロス張替えが必要になっていたためです。

私はこれまで徐々に所有物件の構成を変えており、競争が激しい単身用の狭い物件は売却して、より広い間取りの物件に組み替えてきました。

ワンルームよりは1LDK、アパートよりはテラスハウスみたいにしています。

表面的な利回りは、もちろん狭い物件の方が高いのですが、それでも実質的な運用利回りは、広い間取りの方が結果的に高いのではないかと感じています。

どちらが長期入居になりやすいか？

どちらが空室時に早期申込みを獲得しやすいか？

と考えると、経験的には圧倒的に広い間取りに軍配があがるのですね。

専有面積の狭い物件は、家賃を下げても決まらないという状況にもなりかねませんが、広ければある程度家賃の調整により、成約しないことはまずありません（もちろん、エリアによりますが）。

しかし、広い間取り、特に戸建賃貸タイプ（テラスハウス含め）のデメリットとして、退去時の原状回復コストがかなり高額になりがちというものがあります。

上下階使える間取りというのは廊下や階段などの面積がかなりあるため、フラットな間取りに比べると、当然のことながらクロス面積が大きくなります。

そこで今回思い切って、

• クロス張替え一切なし！
• 特殊洗浄＆リペアで乗り切る！

というのを実行してみました。

今回の入居者さんは、申込み2週間後の入居を希望されていたため、スケジュール的にもクロス全面張替えでは間に合わなかった、というのも特殊洗浄を選択した理由の一つでした。

特殊洗浄にかかるコストは、クロス張替えの約半分になります。

なので、クロス工事面積が大きければ大きいほど、その威力が大きくなります。

ただ、懸念点として、

• クロスが破れたりした箇所を補修しきれるか？
• 特殊洗浄で本当に汚れが落ちきるものか？
• ペット臭が残ったりしないだろうか？

というものがありました。

しかし、今回の申込みを逃したくはなかったので、後ほどクレームになる可能性を覚悟の上、トライしてみることにしたのです。

結果、どうだったかというと、

• 単純な汚れは全てとれていた。
• クロス破れなどもキレイに補修されていて、素人目には補修とは分からないレベル。
• ペット臭は完全にはとれていなかった。

という感じでした。

この臭いについては、愛用している「光触媒の消臭スプレー」で対応。

自然光だけでなく、照明の光でも反応してくれる優れもので、これを自分でスプレーすることで、いったんのリフォーム終了としました。

あわせて、たまたま次の入居者さんもペットを飼育されるということで、「少しぐらい間に合わなくても、私たちもペットを飼うので、完全にキレイじゃないぐらいの方が気兼ねなく使えるのでいいです。」とありがたいお言葉をかけてくださっていたのが安心材料でした。

不動産投資では物件をいかに増やすか、安く買うか、また、節税やファイナンスなどもとても大切なのですが、合わせて原状回復工事費をいかに安くするか？も大事です。

もちろん単に安くするだけではなく、質を落とさずにということがポイントで、今回のクロス特殊洗浄はやはり大きな武器になるなと再確認できた次第です。

今までは小さな面積でしか試したことのなかったリフォーム法ですが、これをきっかけに、次回からどんどん採用 していきたいと思います！

まとめ：
コスト削減法を積極的に取り入れよう！
ただ、何かあったときは自己責任、ということを忘れずに！

今回は、退去時の原状回復工事についてお伝えしました。

何かの参考にしていただければ幸いです。