昨年末に購入し、DIY賃貸として入居募集していた古家があります。

*DIY賃貸とは・・・現状のまま賃貸に出し、入居者さんが自分でセルフリフォームや修繕手配をして住んでいただく物件のこと。

もともと所有している物件の隣地で、土地値の1/3ほどの価格で取得したものです。

一切手を入れず、DIY賃貸として募集していたのですが、2件の申込みがありました。

しかし、どちらも「いざ、本気で借りようとしたら、怖気づいてしまった・・・。」「自分は住みたいのだが、友人から絶対にやめておけと言われた・・・。」という理由でキャンセルになっていました。

いくら家賃が安く設定されているといっても、DIY賃貸としてはハードルが高すぎた模様です。

まあ、私もこれで借りてくれれば相当ラッキーだと思っていただけに、そらそうですよね、という感じです。

その後、今回のコロナの騒ぎになり、一度募集をストップして考えていたのですが、建て替えをすることにしました。

もともと、

（1）DIY賃貸として、そのまま賃貸

（2）更地にして、駐車場として賃貸

（3）新築の戸建賃貸として賃貸

（4）隣地の貸家が空室になるタイミングで、大きな物件に建て替えて賃貸

と考えていたのですが、今回は手元に残るお金を考えて、（3）がいいなと思ったのです。

（4）の隣地の貸家も、同じく古い貸家なのですが、こちらはある程度リフォームしていて、まだまだそのまま賃貸で頑張ってもらおうと考えました。

続いて（1）ですが、これまで入った申込みでは、家賃4.5万円でした。

このまま募集を継続すれば、同じような金額で申込みが入るのかもしれませんが、これから台風などもくることを考えると、ちょっと気分的にもどうかな？と感じました。

（2）の駐車場にすると、3台がゆったり駐車できるスペースになります。

近隣相場で、7千円/台なので、3台分満車になれば、月に2万円ほどの手残りです。

（3）の戸建賃貸にすると、おそらく9～10万円ほどの家賃で、ローン返済を考えると5万円ほどの手残り家賃です。

この近隣でも、似たような面積の築浅テラスハウスを10万円ほどで賃貸しているので、ほぼ計画通りになりそうに思います。

DIY賃貸で貸せたら利回り25％ぐらいでしたので、それと比べると建て替えは全然利回りがでません。

良くて10％ぐらい、まあ現実的に9％ぐらいでしょうか。

でも、単に利回りだけで考えるのではなく、手元に残るお金や手間のことを考えると、この新築への建て替えは十分にメリットがあると考えています。

また、何より新築を企画すること自体が楽しいですし、近隣エリアの街並みが良くなる効果もあります。

おそらく、近隣住民の方も老朽化した物件がそのままあるよりも、建て替えた方が安心されるのではないかとも思います。

新築も今まで複数案件トライしてきましたが、テラスハウスではなく、純粋な戸建賃貸は初めて。

今から企画が楽しみです～。（＾＾

まとめ：
土地活用、いろいろな選択肢を考えてみて、利回り・手残り的に自分にとってベストな戦略をとろう。

今回は、DIY賃貸から新築への建て替えの転進についてお話ししました。

何かの参考にしていただければ幸いです。