8月に入ってから、退去が重なっています。

家を買ったので、という退去が2件とコロナの影響で収入がなくなってしまったので、という退去が1件、しかも同一の物件内で発生したので、少々気持ち的に厳しいものでした。

しかし、幸いなことに物件力があったので、3件ともほぼ退去と同時に入居申込みを獲得でき、ほっとしていました。

しかし、そんなときにキラーパスのようにやってくるのが、退去連絡。

つい先日、今度は競争力があまりない物件で退去の連絡がきました。

その物件は、留学生二人でルームシェアで借りてもらっていたのですが、うち一人が帰国することになり、ルームシェアの継続が厳しくなってしまったとのこと。

家賃を安くしてそのまま住んでもらう、という提案もできますが、さすがに半額にする、というのも厳しいですものね。

でも、こんなとき、すぐにお金の計算をするといいと思っています。

5万円のお部屋なのですが、仮に退去になり、次の入居が決まって実際に家賃が入ってくるまで、2ヶ月かかったとします。

すると、単純に10万円の機会損失（入居されていたとしたら、獲得できたはずの収入）です。

仮に家賃を4万円にして、退去せずに入居継続することになった場合、1年間では12万円の機会損失（家賃を下げなければ獲得できたはずの収入）です。

もし家賃を3万円にしての入居継続だと、1年間で24万円の機会損失ということになります。

1年間というのも理由があって、この留学生、あと1年ほどで退去することが事前に分かっています（帰国のため）。

そう考えると、2万円下げるのは無理かなと思いますが、1万円下げるぐらいだったらいいんじゃないかなと感じました。

あわせて、退去になるとお部屋の原状回復が必要になりますし、そう考えると空室になった場合の機会損失は、通常、10万円どころでは済みませんしね。

もちろん、もしその物件を売却する予定が1年以内にあるのだったら、家賃を下げることは売却価格を下げることに直結してしまいますので、もっと考えた方がいいです。

また、入居期間がこの先どれぐらいになるのか全く見えないときも、少し考えた方がいいですね（単身者用ではなく、ファミリー向け物件の場合など）。

退去がある場合の家賃設定は、あらゆる意味で非常に重要です。

機会損失や賃貸需要などを総合的に考えて、適切な設定をしていきたいですね。

ただ、間違っても、「これまでは、この家賃で入居が決まっていたから・・・」「これ以上下げると、将来の売却価格が下がってしまうから・・・」という理由で、半年も一年も空室のままにしておくことだけは、やめた方がいいです。

やるべき空室対策をとり、その上で全く反応がないのだとしたら、それは、設定した家賃が妥当かどうかを疑わなければなりません。

こだわりは必要ですが、「変な」こだわりで経営をダメにしてはいけませんものね。

この暑い8月の入居募集は、もっとも苦戦するときです。

早期満室を目指して、空室対策、入居募集がんばります！

まとめ：
機会損失を常に考えながら、家賃設定と入居募集を行うこと。

今回は、退去と家賃設定について考えてみました。

何かの参考にしていただければ幸いです。