タイミング悪く、同じ物件内で空室が2つ重なってしまいました。

正直これは、黄色信号。

とりあえず、2週間ほど現状家賃のまま様子を見ていましたが、問い合わせや内見数など、反響はイマイチ。

ですので、リフォームが終わった段階で、2室のうち1室だけ賃料をガクっと下げました。

「谷本さん、思い切りいいですね～。」と言われることがけっこうありますが、賃料も、需要と供給のバランスで決まるので、仕方ありません。

家賃を下げると、

• 属性の悪い入居者が入ってくる・・・


• 周りのお部屋も、賃料を下げないといけなくなるかもしれない・・・


• 売却時に高く売れなくなってしまう・・・


• 想定していた利回りでなくなってしまう・・・

など、いろいろなデメリットがでてきます。

でもね、そんなこと言ってられません。

だって、そのまま放置していても、空室はその存在自体が「悪」で、いいことが何一つないのです。

空室のままだと、空気は淀んでいくし、埃も自然に積もってしまいます。

この冬場だと、給湯器をずっと放置しておくことになるので、故障の原因にもなってしまいます。

既存入居者にも、どんどん下がっていく家賃を知られやすくなりますし、何より、　一円も売り上げが入ってこないのが最悪です。

もちろん、誤解のないように言うと、家賃を上げたり、現状をキープするための努力は行った上での話です。

先日、大家の会の勉強会後の懇親会でみんなで話していたのですが、「物件を買ってしまったら、利回りなんて関係なくなるね！」という話題がでていました。

確かに購入時の利回りなんて、あくまで想定、もしくはその当時のものであって、家賃が少しでも変動すれば、そんな利回りなんてすぐに下がってしまいます。

また、変にその利回りにこだわるよりも、一刻も早く空室を埋めないと、返済がきつくなってしまいます。

私、不動産投資を10年以上何とか続けてこられましたが、とにかく、生き残るのが大事だと思います。

利回りや現状家賃に変にこだわって、自滅されていく大家さんをたくさん見てきましたが、手元からキャッシュがなくなったら終わりです。

「家賃を下げて、属性の悪い人が入ってきたら・・・」

⇒そりゃー、中には属性の悪い方だっていますって。

でも、みんながみんな生活態度に問題ある方ばかりじゃないですよね。

「家賃を下げたら、売却価格を下げないといけなくなる・・・」

⇒物件を買おうとしてる人たちは、色々な不動産投資セミナーに出て、＜見かけの＞
　利回りに騙されるな！って学んでいます。

高い家賃設定のままでも、適正な市場相場賃料に引き直されて、本当の利回りをはじき出されてしまいます。

なので、高い家賃設定にしておくことは、それほどの意味がなくなってきていると思ってしまいます。

すいません、今日は言いたいことをかなり書いてしまい、気分を害されてしまったかもしれません。

ですが、これは「自分に対しての戒め」として書いています。

私だって、賃料は一円たりとも下げたくありません。

事実、退去の度に家賃を上げていっている物件もあります。

しかし、そうでない物件や物件力が弱い物件なのであれば、反響に応じて柔軟に私たちが変化していくことは重要です。

不動産投資を続けていくためには、何としても、何をしてでも生き残らなければならないのです。

今年も実質あと10日ほどですが、ギリギリまで空室対策、頑張りますっ！

まとめ：
自分の物件の「物件力」を見極めて、柔軟に入居募集しよう！まずは、市場で生き残るのが大切！

今回は入居募集についてお話ししました。

何かの参考にしていただければ幸いです。