たまたま自宅近くのエリアで利回り25％を超える売りアパートが出たとのことで、紹介してもらいました。

しかし、物件のスペック等を聞いて気持ちが萎えてしまい、今回は見送ることにしました。

主な問題点は、

• 再建築不可（場合によっては収益物件以外であれば再建築可）
• 全空室
• バランス釜をはじめとする老朽化した住宅設備
• 配管の水漏れなど、修繕履歴
• 抜け落ちそうな共用階段や雨漏りしそうな屋根、外壁
• 最寄り駅から徒歩20分以上

などなど。

想定利回りは25％と記載されていますが、これらの修繕を行なうと、実際の利回りは10％程度になってしまいそうな物件でした。

また、たとえローンを組めたとしても、修繕費用が物件本体の価格を超えてしまいそうで、さすがにオーバーローンを組むのは厳しそうです。

もし私にもっとDIYのスキルや根性があれば、何とかやりようはあるのかもしれません。

さらに、全空物件ということは、無事にローンがつき修繕費も賄えたとしても、入居ゼロの状態から募集を始める必要があります。

この状態だと、当然ながら物件購入後もしばらくの間、自己資金の持ち出しが続きます。

これは精神衛生上、非常にキツイのですよね。

私も土地購入からの新築投資でこれまで何件も経験していますが、満室になる前に返済が始まってしまうと、口座から現金がみるみる減っていってしまうのですね。

これは精神衛生上よくないというレベルではなく、返済日が来ること自体が本当に恐怖でしかありません。

以上のような理由から、今回は見送った次第です。

もっとも、今後価格が大きく変わり、その時まで物件が残っていればチャンスがあるかもしれません。

そのようなチャンスを逃さないよう、いつでも動けるように準備しておきたいと思います。

まとめ：
マイソクによくある見かけ倒しの利回りには要注意。
リフォーム後の利回りを計算しよう。

今回は、マイソク上の高利回りと、修繕や入居募集を加味した利回りについてお話ししました。

何かの参考にしていただければ幸いです。