久しぶりに完全満室になりました。

全戸満室になると、精神衛生上、ものすごく落ち着きます。

やっぱり一戸でも空室があると、焦っても仕方ないとは思うのですが、何だかすっきりしないですものね。

しかし、ほっとしたのも束の間、さっそく退去連絡が入ってきました。

理由は「持ち家を購入した」とのことでのお引越しです。

物件のほとんどをDINKs、もしくは＋子供、一人世帯orペット飼育をしたい世帯向きに賃しているので、退去理由はダントツで「自宅購入」になっています。

「自宅を買えるような高属性の世帯に住んでいただけた・・・。」と退去連絡を前向きに考えるようにして、また入居募集を頑張ろうと思います！

さて、固定金利期間のある融資の一つが来月、固定期間満了を迎えます。

これについて、銀行から打合せを求められたので担当者と会ってきました。

「金利が上がってきているので、前回よりも多少金利が上がってしまうことは何とかご承知おきください・・・。」というようなジャブから始まったのですが、実は今回、金利よりも譲れないポイントがあり、それを伝えました。

その譲れないポイントというのが、借り入れ当初に「共同担保」にとられた物件の共同担保を外してもらうことでした。

物件を建てたり、購入時に借り入れを受ける際、対象物件はもちろんのこと、担保価値や信用力が不足する場合、追加で他の物件を共同担保にとられてしまうことがあります。

この案件の融資を受けた際は、他の金融機関から全て断られていたので、共同担保として差し出すことを拒むことができませんでした。

しかし、融資を受けてから何年経っても共同担保にとられてしまったことだけは忘れることができず、機会をずっと うかがっていたのでした。

私は、

「以前相談させていただいた際はダメとのことでしたが、今回もNGというのでしたら残念ながら、他行へ借り換えも考えています。実際、他の金融機関からもそのような打診を受けています。残債がかなり減って、御行の担保は対象物件のみで十分に足りているはずです。」

とカマをかけました。

実際はまだ他行からの具体的な打診はきていませんが、しかし、どのように担保計算をしても、対象物件だけで残債を上回るような計算になります。

ですので、経験上、どう考えても他行でも借り換えができると思ったので、強気な交渉に出れたのでした。

当日は、事前にそのような希望を伝えていたこともあってか、共同担保を外すことをほぼほぼ確約してくれましたので、強気に出て良かったと思っています。

もともと借り入れのなくなった物件を共同担保にとられていたのですが、これで晴れてまた無借金の物件に戻れそうです。

借り入れのなくなった物件は、本当にいいです。

家賃の高い低いは別として、借金返済のない物件は保有していて安心感があります。

無借金の物件を何戸持てるかが、賃貸経営上、心の平穏にもつながるとも思っています。

もし、金融機関と交渉するタイミングがあれば、金利だけではなく、担保の条件についても持ち出してみるのもおすすめです。

まとめ：
金融機関との交渉前には、残債と担保評価のバランスをみておこう！

今回は、金融機関との交渉方法についてお伝えしました。

何かの参考にしていただければ幸いです。