先月、売買契約した築古戸建ですが、無事に決済してきました。

今回は、日本政策金融公庫の融資を受けるのですが、あとから抵当権設定、融資実行のパターンです。

いったん現金決済してから、あとから融資が実行されます。

そうかと思えば、先に融資実行、あとから抵当権設定のパターンも過去には経験していて、イマイチどういった時にどのパターンが来るのか、未だに不明です。

時期によるのか、はたまた担当者によるのか、本当に謎。

とはいえ、融資をしてくれるからいいのですが、この「あとから融資」のパターンは、急激なキャッシュアウト状態になるのでなかなか大変です。

決済してから2週間ほどで所有権移転登記が完了しますが、それを公庫に持ち込んで、ようやく抵当権設定の手続きが開始できます。

そして、この登記が終わってやっと融資実行となるので、キャッシュアウト期間が1ヶ月ほどになってしまうというわけです。

そのため、個人的には、日本政策金融公庫は少額物件に使いやすく、規模の大きな物件には向いていないように思っています。

もしくは、ある程度、自己資金を投入できるケースの時には使いやすい、といった感じになるでしょうか。

さて、無事に決済が終わったので、次はリノベーションです。

今回のケースでは、売買契約から決済まで1ヶ月以上の期間があったので、十分なリフォームの打合わせができていて、すでに手配まで完了していました。

決済までにカギを何度も借りて、現場での打合わせを繰り返したので、とってもスムーズでした。

決済が終わってから打合わせをしていたのでは、それだけで数ヶ月はロスしてしまいますものね。

今回のリノベーションは、間取り自体を変えてしまうので、けっこう大掛かりなものになります。

「そういう間取りって、どうやって考えるの？」とよく聞かれるのですが、やっていることは超アナログ。

築古物件なので、図面なんてありません。

現場で実測して、方眼紙に書き込んで、まず元々の間取りを復元します。

その上で、壁を抜いたり反対に壁を立てたりできるかな、とあれこれ方眼紙に書き込んで間取りを作っていくのです。

設計士さんに依頼するのはそれからです。

もちろん、はじめから設計士さんを呼んで、現場の実測から全部丸投げしてしまうのもいいのですが、それだと時間がかかります。

今回は特に決済前の段階からリフォーム案を作らねばならなかったので、なおさらです。

でも、自分で方眼紙に書いたプラン案を設計士さんに見せると、あとは図面を起こすだけの作業になるので、超速で仕上がってきました。

個人的には、築古戸建のリノベーションの場合は、このパターンが一番早く工事に取り掛かってもらえるやり方だと思っています。

このプラン図をもとに、リフォーム工事業者さんと打合わせをするのですが、以前から他の物件などで何度も依頼してきていて、一緒に闘ってきた戦友のような業者さんなので、話が早いです。

「この壁をぶち抜いて、ダイニングを広げて・・・。」とか、「この和室を二つに分けて、ここに壁を作って、さらに壁にパイプを設置して・・・。」といったことを、「それってどういうこと？」と聞かれずに、「ああ、あの現場でやった、あれですね。」という感じでやり取りできる空気感が気持ちいいです。

業者さんを選ぶ時は、価格の高い安いはもちろん大事ですが、それ以外に自分が考えていることをいかにスムーズに実現してくれるか？という観点も必要です。

設計士さんも、リフォーム業者さんも、得手不得手を知った上で適切な依頼の仕方をすることが、結局は、早く、安く、そして品質良く、スムーズにリフォームが進むポイントだと思っています。

さてさて、今回のリノベーションも上手くいけば、年内にほぼ完了していく予定です。

次は、入居募集について作戦を練っていきます～。

まとめ：
業者さんといい関係を作って、お互いにWin-Winを目指す！

今回は、業者さんとの関係作りについてお伝えしました。

何かの参考にしていただければ幸いです。