先週末、当社のオンラインサロンのイベントで、私（谷本）の運営している物件を見に行こう、という企画が開催されました。

ウラケン不動産オンラインサロン⇒ https://www.urataken.com/salon.html

対象物件は、10年前に土地購入から新築した物件です。

よくある1R・1Kタイプのお部屋ではなく、なんちゃって戸建風テラスハウスとして建てた物件です。

テラスハウスとしたのでわずか6世帯ですが、見た目の利回りを高くしようと思えば、戸数を多くとって12世帯にすることもできました。

でも、10年前でもこの市場での単身者用物件は飽和状態。

もちろん新築当初は、新築というだけで満室になったかもしれません。

しかし、物件は建てた瞬間から古くなっていきます。

築後10年もすると、残念ながら市場では新築・築浅ではなく、中古物件の入口に立ってしまうような状況になります。

しかしながら手前味噌にはなりますが、当物件はあまりというかほとんど競争することなく、ゆったり満室経営を続けられてきました。

10年経った今も、初期入居条件で礼金1ヶ月をとっているのですが、それでも入居付けがそれほど苦労することなくできています。

今回の見学会でもお伝えしたのですが、

・上下階の騒音トラブルのない戸建風
・庭付き、ペット飼育可（猫も可）
・ウッドデッキ付き

などの他、宅配ボックスなどの設備更新を随時行なっているのも、長期満室経営ができている要因だと思います。

あとは、宅配ボックスにしてもあくまで戸建風にこだわり、各戸の玄関横に専用の宅配ボックスを設置しているので、持ち家のように住めるという点も、高い入居率につながっているように思います。

投資物件を選ぶ際に、もちろん利回りを重視します。

でもその利回りには、「見かけの利回り」と「本当の利回り」があります。

見かけの利回りは、いわゆるレントロールと物件価格から計算される表面利回りのことです。

一方、本当の利回りは、

・空室期間による機会損失
・退去時のリフォーム費用や入居募集コスト

などを考慮した利回りのことを指します。

部屋数の多い1Rや1K物件の見た目の利回りは、高く見えがちです。

でも、入居が決まらずに空室期間が長期化し、機会損失が大きく膨らんでしまう物件も少なくありません。

また、家賃の割にリフォームコストが嵩んでしまう物件も、本当の利回りを下げる要因になります。

さらには、広告料を上乗せしないと競合より優先して客付けしてもらえないことも多いことを考えると、さらに本当の利回りが下がってしまいます。

正直な話、今回の見学対象になった物件は見た目の利回りは高くはなく、むしろ低い物件です。

しかし「本当の利回り」という点では、むしろ勝っているのではないかなと自負しています。

投資物件選びでは、決して見た目だけの利回りに踊らされることなく、実際に購入して運用したら、どのように入居募集できるか？運営コストは実際どうなのか？という視点もあわせて持っていただきたいと思います。

まとめ：
見た目だけの利回りに惑わされず、取得後の物件運営もイメージしながら物件を探そう！

今回は、投資物件選びについてお伝えしました。

何かの参考にしていただければ幸いです。