ここ最近は小規模な物件にばかり投資していたのですが、一か月程前に、久しぶりに土地購入からの新築案件をメインバンクに持ち込んでいました。

土地が大きく、そのぶん建物規模も大きくなり、一物件あたりの借入希望額としては自己最高額で打診。

その回答が忘れたころにやってきました。

この金融機関、なぜか土地からの新築案件に積極的なので、淡い期待をもっていたのですが、「融資はOK。でも自己資金が20％必要」との回答です。

自己資金20％のうち、半分の10％は諸経費分なので、まあ妥当なところです。

しかし物件規模が大きくなってくると、たとえ20％といっても、正直なかなかポンと出せない金額になります。

それを察してか、今回の営業マン、「費用がかかるのですが、話が通しやすくなるので、調査会社を入れてみてもいいでしょうか。融資金額が伸びるとか、借入期間が長くなるとか、そんなことは口が裂けても言えないのですが、うまく作文できれば、いい案件にできる気がするのです。この土地、谷本さんのことだから、なかなか売れない売れ残りの土地ですよね。なので、時間を少しいただけますか？」という提案をしてくれました。

中古物件の場合で、鑑定評価を使ってのノウハウは聞いたことがありましたが、調査会社を使ってという話は初めてのことでした。

聞いてみると、費用は融資金額の1％で、融資期間に案分して払っていく、という支払方法でした。

仮に融資額が1億だとしたら、100万円がその調査費用で、期間20年だとしたら、毎年5万円ほど、支払っていくだけ。

それでうまく融資が引き出せるのならと、もちろんOKして、審査を進めてもらうことにしました。

念のため確認してみると、稟議がうまく進まない場合には、費用を支払う必要はない、とのこと。

なかなか不思議な話です。

調査会社には費用を支払うはずなのに、融資が通らなければ、お金を支払う必要がないなんて。。。

ということは、融資を受けることになった場合の費用には、かなりの銀行利益がONされている、ということなのでしょうね。

でも、何とかして融資できる状況を作ってくれようとしているこの営業マンの気持ちが、個人的にはうれしかったです。

同じ案件を持ち込んでも、その窓口の営業マンが何とかしてくれようと思わなければ、可能性はゼロのままですものね。

融資したいのに、この環境下ではなかなか融資できる案件に出会えない・・・と考えている金融機関の営業マンは多いはず。

でもその中でも、あの手この手で融資実績を作ってくる営業マンはいるはずです。

今回の営業マンがそんなできる営業マンかどうかはまだ分かりませんが、果報は寝て待て、でしばらく待ってみようと思います。

どうせ、売れ残りの土地ですしね。（＾＾

まとめ：
厳しい融資環境下でも、実績をあげ続ける営業マンはきっといるはず！

今回は金融機関との折衝についてお伝えしました。

何かの参考にしていただければ幸いです。