ローン金利マネジメントセミナーを緊急開催します。


先日、日銀が政策金利を1％に引き上げたばかりですが、
9月にもさらに政策金利が引き上げられる見込みが濃厚になってきました。

「金利が上がっていく中、銀行とどういう交渉をしていけばいいか？」

「変動のまま借り続けるか？それとも固定に切り替えるか？」

「キャッシュフローは減るし、もうどうしたらいいかわからない」

そんな不安を一気に解消してしまうセミナーを企画しました。

ただ、最初に、正直なことをお話しさせてください。

僕は今、金利が上がっても、ほとんど困っていません。

理由は単純です。

自己資本比率が50%を超えているからです。

仮にここからあと2%上がったとしても、僕のキャッシュフローは、たいして動きません。

それどころか、銀行からはこう言われます。

「浦田さん、返済しないでください。このまま借り続けてください」

繰上返済を申し出ても、止められる。そういう立場にいます。

・・・この話を聞いて、

「いいですね」

と思われた方もいるでしょうし、

「そんな奴がリアルな金利交渉の現場語れるのかよ」

と思われた方もいるはずです。おっしゃる通りです。

僕はあなたのように今まさに変動金利で何本もローンを抱えていて、銀行から金利見直しの連絡が来ている・・・。

毎月の返済がいくら 増えるのか、計算するのが怖い・・・。

――――その現場のリアルを、僕はもう語れません。

語れないことを、語ったふりはしたくない。

だから今回は、僕の弟子である谷本 真に任せます。

谷本は、今まさに金利マネジメントの最前線にいます。

谷本は今、12行の銀行から、50本のローンを借りています。

レバレッジをかけ、規模を追い、そのすべてのローンについて、金利の条件を管理し続けている。

「固定にすべきか」「この物件は売るべきか」「この銀行に、どう交渉を持ちかけるか」

その判断を、毎日のようにやっている男です。

僕が20年見てきて、「こいつになら任せられる」と思った弟子です。

今回の3時間は、こういう構成です。

僕は冒頭の15分だけ、お話しします。

テーマは「金利が上がる背景」と「今後の融資環境」について。
そして、銀行から「返済しないでほしい」と言われる大家がどういう景色を見ているか。

ゴールの話です。

そのあとの時間は、すべて谷本です。

彼がローンや金利上昇のストレスから抜け出すための実務――自分の金利耐性をどう測るのか、どの物件を残しどれを手放すか、銀行とどう交渉するか。

そういったところを余すところなくお伝えします。

そして最後に、二人で対談します。

立場が違う二人が、同じ質問にどう答えるか。

「今、手元に3,000万円あったら、繰上返済するか？それとも物件を買うか」

――おそらく、意見が割れます。

今回のセミナーでは、そこを見ていただきたいと思っています。

なぜなら、この対談を聞けば、あなた自身の金利マネジメント手法が明確になるからです。

当日、あなたとお会いできるのを楽しみにしています。

冒頭で浦田がお話しした通り、私は今、
12行の銀行から、50本のローンを借りています。

借入総額は約5.4億円。保有は14棟77戸です。

数字だけ聞くと、順調に見えるかもしれません。

ですが、正直に申し上げます。

金利が上がり始めてから、私が誰よりも真剣に考えているのが、この金利上昇の問題です。

何十本ものローンを抱えているということは、
金利が1%上がったときの影響を、何十倍で受けるということでもあるからです。

だからこそ、私は逃げずに向き合ってきました。

一本ずつ、条件を洗い出し、銀行と交渉し、残すもの・組み替えるもの・手放すものを数字で決めてきました。

当日お伝えするのは、その過程で作り上げた「判断基準」です。

もしこの３つのうち、どれか一つでもあてはまるとしたら大変危険です。

今すぐ参加申し込みしてください。

本セミナーを受講すれば、

ようになります。



まだ参加を迷っていますか？
では、この画面を閉じるまえに、この質問に30秒で答えてみてください。

「固定にした方がいいでしょうか？」

実は、この半年ほど、この質問を受けない週がありません。それほど多くの大家さんが、今、同じことで悩んでいます。

銀行担当者から、

「金利の見直し時期になりましたが、どうしますか？」
「変動にしますか？」
「固定にするなら、期間は何年にされますか？」

そんな連絡が入り、不安になっている大家さんがかなり多いのだと思います。

また、

「今のうちに売却した方がいいでしょうか。」
「これから物件価格は下がってしまうのでしょうか。」

というご相談も急激に増えています。

30年近く続いた超低金利時代が終わり、日本はいよいよ「金利のある時代」に戻ろうとしています。

その変化を前に、

変動がいいのか。固定がいいのか。持つべきなのか。売るべきなのか。

同じことで悩んでいるのは、あなただけではありません。

では、ここで質問です。

あなたはその判断基準を持っていますか？

「判断基準なんて、持ってないよ・・・。」

と言われるかもしれませんが、実はあなたに限らずほとんどの大家さんが「何となく」で判断しています。

「金利が上がるらしいから固定にしよう。」

「これから価格が下がるらしいから今のうちに売っておこう。」

「周りの人もそうしているから。」

もちろん、それが悪いと言いたいわけではありません。ですが、本当にそれでいいのでしょうか。

私はこれまで、本当にたくさんの大家さんから相談を受けてきました。

その中で、一つの共通点に気付いたのです。

それは、

「固定が正解ですか。」

「変動が正解ですか。」

「売るのが正解ですか。」

そんなふうに、とにかく「正解」を探そうとします。

しかし、こんな偉そうなことをお伝えしている私も、昔はあなたとまったく同じでした。

不動産投資を始めた頃、金利が上がることが怖くてたまらなかったのです。

借入が増えるたびに、

「本当にここまで借りて大丈夫だろうか・・・。」
「もし金利が上がったらどうしよう・・・。」

そんなことばかり考えていました。

実は今でも、金利が上がるというニュースを見ると気になります。

でも、そのたびに思うのです。

「本当に心配すべきことは、それなのだろうか。」

ある時から、私は自分自身にこんな質問をするようになりました。

「金利が上がることが問題なのか。」
「それとも、もっと別の問題があるのか。」

私はこれまで、借入が数千万円規模の大家さんから、数億円規模の大家さんまで、本当にさまざまな方の相談を受けてきました。

すると、不思議なことがあります。

借入が5億円もある大家さんが、

「あと2％ぐらい金利が上がっても問題ありません。」

と笑っている一方で、借入が3,000万円しかない大家さんが、

「金利が上がるかもしれないと思うと、夜も眠れません。」

と言われることがあります。

この違いは何でしょうか。

借入額でしょうか。物件でしょうか。銀行でしょうか。

いいえ、今ならそのいずれでもないことが分かります。

実は、もう一つ、不思議なことがあります。

売却相談でも同じなのです。

「今なら高く売れるから売った方がいいですよね。」

という相談を受けます。

しかし、数字を見てみると、売らない方がいい物件であるケースが意外なほど多いのです。

逆に、「この物件はまだ持とうと思っています。」という物件でも

そんなケースも少なくありません。

驚くことに、

感覚と数字は、一致しないことが多いのです。

私はそんな場面をこれまで何度も見てきました。

借入額・家賃収入・現預金・修繕の状況・借入期間・金利

これらは人によって全く違います。さらに、目指しているゴールも違います。

それなのに、

「固定がいい。」「変動がいい。」「売るべき。」「持つべき。」

そんな一つの答えがあるはずがありません。

だからこそ私は、金利が上がることよりも、「判断基準を持たないまま経営している大家さん」が増えていることの方が、ずっと怖いと思っています。

金利が1％上がることよりも、

「何となく固定にする。」「何となく売却する。」

その判断の方が、不動産投資に与える影響は大きいかもしれません。

そして実は、今回このセミナーを企画するにあたり、私は自分が保有する物件を一棟一棟、ゼロから分析し直しました。

長年、

「この物件はまだまだ安心して持ち続けられる。」

そう思っていた物件も、数字で分析してみると改善点が見つかりました。

逆に、

「そろそろ売却した方がいいかな。」

と思っていた物件が、数字で分析すると、

「まだ十分持つ価値がある。」

という結論になったものもありました。

正直、少しショックでした。

数字で見ると、物件は、何となく感覚で考えていたものとはまったく違ったものになってしまったのです。

その時、私は改めて思いました。

経験だけでも足りない。勘だけでも足りない。

そう痛感したのです。

ここまで読んで、

「結局、固定と変動、どちらがいいんだろう。」

そう思われた方もいるかもしれません。

でも実は、私はその質問自体が少し危険だと思っています。なぜなら、その質問の裏には、

があるからです。

金利について、「固定か、変動か。」という議論は昔からあります。

金利が低いときは「変動がいい」、金利が上がれば「固定が安心」

そんな話を、私もこれまで何度となく耳にしてきました。

でも、もし本当にそれが正しいなら、なぜ同じ金利環境でも、成功する大家さんと苦しくなる大家さんがいるのでしょうか。

固定にした人が必ず成功するなら、こんな簡単な話はありません。

変動を選んだから失敗するなら、答えは一つです。でも、現実は違います。

「売るか、持つか。」

これも同じです。

最近では、「今が売り時ですよ。」という話を聞くことも増えました。

たしかに価格だけを見れば、そういう物件もあるでしょう。

例えば、今、1億円で売却すれば大きな利益が出る物件があったとします。

だから売る。

本当に、それだけでいいのでしょうか。

売却したあと、そのお金を何に使うのでしょう。

銀行へ返済するのでしょうか。次の物件を買うのでしょうか。

株へ投資するのでしょうか。それとも現金で持っておくのでしょうか。

実は、売却とはゴールではありません。次の経営判断のスタートなのです。

私自身も、昔は「答え」を探していました。

今だから言えますが、私もずっと「何が正解なのか。」ばかり考えていたのです。

金利が下がれば安心。借金が減れば安心。空室が埋まれば安心。

そう思っていました。

しかし、物件が増え、銀行との付き合いも長くなり、経営を続けていく中で、少しずつ考え方が変わり始めました。

幸いなことに、その頃から私は多くの大家さんとお会いする機会にも恵まれました。

小さな貸家を数棟だけ持っているサラリーマン大家さん。

マンションを十数棟所有し、何億円ものローンを抱えている大家さん。

代々の土地を受け継ぐ地主系の大家さん。

本当にさまざまです。

その中で、「この人はすごいな。」と思う方には、ある共通点がありました。

それは、答えを知っていることではありません。

たまたま運が良かったわけでもありません。

その共通点とは、

自分なりの判断基準を持っていた。

ただ、それだけだったのです。

その瞬間、私は思いました。

成功している人は、未来を予測しているのではない。

自分の数字を知り、その数字をもとに判断している。

だから、金利が上がっても慌てません。物件価格が下がっても慌てません。

銀行担当者から、

「固定と変動、どちらにされますか。」

と聞かれても迷いません。

本当に怖いのは、金利が上がることではありません。

固定にするか。変動にするか。売るか。持つか。

そんなことでもありません。

賃貸経営で何より怖いのは、

私は、この一点に尽きると思っています。

金利が1％上がることよりも、

「何となく固定にする。」

「何となく売却する。」

その判断の方が経営に与える影響は、はるかに大きいのです。

ここで、一つだけ質問させてください。

もし今日、銀行担当者から電話があり、

「固定にされますか。それとも変動のままにされますか。」

と聞かれたら、あなたはその理由まで含めて答えられるでしょうか。

もし、

「この物件は、あと10年持つべきですか。」

と聞かれたら、数字で説明できるでしょうか。


もし答えられないとしたら、今すぐこのセミナーに参加することをお勧めします。

金利が上がったとき、大家が行ける道は、2つしかありません。

では、あなたはどちらを目指すべきなのか。

ここが、いちばん大事なところです。

どちらが正しいという話ではありません。

あなたが今、どのフェーズにいるかによって、答えが変わります。

完成期の人が拡大を続ければ、守るべきものを失います。

本セミナーでは、まずご自身の数字を出していただき、「あなたは今、どのフェーズにいるのか」を確定させます。

判断基準はそこから始まります。

最後の25分は、二人の対談です。

自己資本比率50%超で、銀行から「返済しないでほしい」と言われる浦田。
12行から50本のローンを借り、金利を管理し続ける谷本。

立場がまったく違う二人に、同じ質問をぶつけます。

答えは、合わせません。

意見が割れたら、割れたままお見せします。

なぜなら、それこそが「正解はひとつではない」ということの証明であり、あなたがどちらの道を選ぶかを考える材料になるからです。
（※当日のご質問もこの時間でお受けします）

当日、これを持って帰っていただきます。

参加者だけの限定特典です。

なぜこのセミナーを今月開催するのか？その理由を説明させてください。


ここまでお読みいただいて、「なるほど、判断基準は必要だな」と思っていただけたなら、もうひとつだけお伝えしなければならないことがあります。

時間の話です。

ご存知の通り、日銀は今年6月、政策金利を0.75%から1.0%へ引き上げました。

7月は据え置き。そして市場のメインシナリオは、年内に1.25%です。

ここからが本題です。

変動金利の基準金利が見直されるのは、年に2回。4月と10月です。

つまり、この秋。
6月の利上げ分が、10月に基準金利へ反映され、来年1月以降の返済額に乗ってきます。

しかも・・・住宅ローンには「5年ルール」「125%ルール」があり、返済額の急増から守られている方も多いでしょう。

ですが、アパートローンなどの事業性融資は、その適用外です。

見直された分が、そのまま返済額に乗ってくる可能性があります。

そして、動き出してから実行までは1～2ヶ月かかります。

銀行に金利引き下げを交渉するにも。
固定に切り替えるにも。
他行へ借り換えるにも。
売却に踏み切るにも。
書類を揃え、審査を通し、実行するまでには、どうしても1～2ヶ月。

10月の見直しに間に合わせようと思ったら、9月中に判断を終えていなければならないのです。


「教材が出るなら、それを待とう」と思われた方へ

正直にお伝えします。

本セミナーは収録し、11月から教材として販売します。

ですが、それでは間に合いません。

10月の見直しは、11月にはもう終わっています。

教材をお待ちになるということは、この秋の見直しを、まるごと1回見送るということです。

次のチャンスは、来年の4月。

その間に金利がどこまで上がっているかは、誰にも分かりません。

だから、9月26日なのです。

ちなみに日銀の金融政策決定会合は、9月17日・18日に開かれます。

セミナーは、その9日後。

会合の結果を踏まえたうえで、お話しします。

さて、前置きが長くなりましたが、当日の開催要項です。

理由は、ひとつです。

今回は、収録の日だからです。

本セミナーは撮影し、後日、教材として販売します。

つまり会場にお越しいただく皆さまは、受講者であると同時に、教材の共同制作者でもあります。

皆さまの質問、うなずき、その場の熱量。

それがそのまま、教材の質になります。

ですので今回だけ、収録にご協力いただく価格として、定価39,800円のところを19,800円（税込）でご案内します。

30名限定、この回限りです。
※ 会場では、この回にご参加いただいた方だけの特典をご用意しています。

今回は、皆さまご自身の物件の数字を、その場で扱っていただく演習が2回あります。

一人ひとりの数字に手が届く人数でなければ、意味がありません。

ですので、30名限定とさせていただきました。

少人数のセミナーは、例年すぐに埋まってしまいます。お早めにお申し込みください。

ひとつでも当てはまるなら、9月26日、会場でお待ちしています。

当日ご参加いただき、内容にご満足いただけなかった場合は、終了時に受付でお申し出ください。受講料は全額返金いたします。

理由をお伺いすることもありません。

こちらでリスクを負いますので、安心してお越しください。

本セミナーでは、「固定が正解です」「売却が正解です」といった答えをお伝えするつもりはありません。

なぜならその答えは、人によって違うからです。


しかしながら、一つだけ自信を持って言えることがあります。それは、

ということです。

これを当日、一緒に確かめていただけたら嬉しく思います。

最後に、もう一度だけ。

10月、変動金利の基準金利が見直されます。

動き出してから実行まで1～2ヶ月。

間に合うのは、9月中に判断を終えた方だけです。

定員は30名。席がなくなった時点で締め切ります。会場でお会いできるのを、楽しみにしています。