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「売れる戸建賃貸」について、ご興味のある方へ、無料シュミレーションサービスを行なっております。 また、日本全国、７００万円〜１０００万円で戸建賃貸の建築が可能な工務店の紹介も行なっています。 「売れる戸建賃貸」工務店紹介・無料シュミレーションについての詳しいご案内はこちらをご覧ください。 現在、全国５３社の工務店様が当社の「売れる戸建賃貸」ビルダーネットワークに参加しています。
 工務店の紹介を希望する方は>>こちら私がなぜ戸建賃貸に注目するようになったのかは、本の中でも解説していますが、まだお読みになっていない方のためにその理由を少しお話しますね。 既に、ご承知のとおり、既存のアパートは空室が目立つようになっています。 なぜなら、周りには、新しいアパートやマンションが次々と新築され、ますます競争は激化しているからです。 このまま、アパート・マンションを作り続ける限り、こうした競争を避けることはできません。 私のところに、毎日のように寄せられる大家さんからの相談も、将来的な「空室への不安」「借金返済の不安」を常に感じていらっしゃいます。 このような状況の中、私はアパートやマンションとは違う何かいい土地活用法はないものか、常に考えていました。 そしてある日のこと、私はまったく新しい土地活用の方法を思いついたのです。 それは妻の一言から始まりました・・・。
私は、妻の話を聞いてあるアイデアが閃きました。 「戸建の賃貸はアパート･マンション経営の救世主になるかもしれない」と。 ▼戸建の賃貸物件のニーズ調査を実施 そこで、私はある地域のファミリータイプのマンションにお住いの世帯に対し、「戸建の賃貸物件があったら、入居を希望しますか？」という内容のニーズ調査をアンケート形式で行いました。 このアンケート調査は、ファミリータイプの賃貸マンション４５００世帯を対象に行いました。 その結果、驚くべきことが判明したのです。 ４５００世帯のうち、有効回答数は１０７件。そのうち、なんと約８割にあたる８４人が、「このような戸建賃貸があったら、是非住んでみたい」と回答してきたのです。 さらに、そのうちの４６人は、もし自分の住んでいる地域に戸建の賃貸ができたら是非連絡してほしい、と回答してきたのです。  これはどういうことを意味するのか。 それは、すでに入居待ちが４６組もできていることを意味します。 分譲マンションや戸建分譲でも、作る前からこんなに行列ができることは、バブル期以外では到底考えられないことでしょう。 中には、今より多少家賃があがったとしても、戸建の賃貸に住みたいという方も結構いたのです。 この結果は決してウソではありません。 もし、実際のアンケート結果を見たいとあなたがおっしゃるのなら、私の会社まできていただければ、いつでも回答用紙の現物をお見せします。
▼いったい戸建の賃貸住宅は、どのくらい供給されているのか？ 戸建の賃貸住宅に、相当の関心と需要があるとわかった私は、次に、アンケート調査を実施したエリアで、戸建の賃貸住宅がどのくらい供給されているのかを調べることにしました。 調査エリアの賃貸物件はおよそ４万２０００世帯。
この「戸建賃貸」の最大の魅力は、利回りの良さです。 私は過去、数十棟、合計５０億円を超えるアパート・マンション立ち上げのお手伝いをしてきましたが、２０％以上の利回りが狙える建物の企画を提案したことはありません。 一般的に、アパートなら、いいところ１２〜１３％。 マンションなら、１１％〜１２％の利回りを確保できれば御の字です。 あなたもよくご存知の、大手のハウスメーカーなどは、８％しか回らないアパートを平気で売っていますから、それに比べれば２０％という利回りは非常に魅力的です。 たとえば私が調査したエリアでは、「戸建賃貸」の平均賃料は約１８万円ですから、仮に１，０００万円で「戸建賃貸」を建築したとすると・・・ １８万円×１２ヶ月÷１，０００万円＝２１．６％ いかがでしょう、相場の家賃でも２０％以上の驚異的な利回りを得ることができます。 中には、同じ広さで家賃２１万円なんてものもありますから、もし２１万円で貸したとしたら、なんと、２５．２％で回ることになります。 仮に、賃料が１５万円だとしても、その利回りは１８％。 さらに賃料が１０万円だとしても、その利回りは最低１２％も確保できることになります。 もちろん、家賃相場が低い地方では、ここまでの高利回りは見込めないにしても、 例えば、相場家賃８万円のエリアに、先ほどの８４０万円の戸建賃貸を建てたとすると、単純利回りは・・・ ８万円×１２ヶ月÷８４０万円＝１１．４％ の利回りが確保できます。 戸建なら、もう少し高く家賃もとれると思いますので、もし家賃が、９万円、１０万円取れるとしたら・・・ もういうまでもありませんが、ハウスメーカーなどが提案してくるアパートの利回りとは比較にならないほど安定した事業になりますね。 実際、私が施工した、さいたま市の戸建３棟と、熊谷市の戸建５棟はいずれも相場よりも１割以上も高い家賃で、あっという間に入居者が決まってしまいました。 仮に最悪、家賃が７万円しかとれなかったとしても、 ７万円×１２ヶ月÷８４０万円＝１０％ になります。 このように、投資額が少なければ、リスクも小さくなるですが、実際にはすぐに入居者が決まり、高く貸せるのが「戸建賃貸」の最大の魅力なのです。
通常アパート・マンションを建てるときに、全額自己資金で行う方はいません。 ほとんどは、銀行からの借入金でその事業費をまかなっています。 銀行からお金を借りる場合、無担保でお金を貸すことはありませんから、開発する土地と建物に担保を設定することになります。 ところが最近は土地の評価が下がり続けています。 そのため計画地の土地・建物だけでは担保が足らず、自宅などを共同で担保に入れてほしい、と銀行にいわれるケースが大変多くなっています。 その点、この「戸建賃貸」はそもそも建物を１，０００万円以下で作る、という計画ですので、担保が有り余ってしまうのです。 たとえば、今回アンケート調査を実施したエリアの地価は坪９０万円〜１００万円のところが相場です。土地の担保力を見る場合、その担保評価は地価の約６０％。 「戸建賃貸」の敷地として３０坪を使うとすればその担保評価は・・・ １００万円×３０坪×６０％＝１８，０００，０００円 になります。 建物の担保評価を固定資産税相当額の７０％程度だとすると・・・ １，０００万円×７０％＝７００万円 となり、さらに担保の余力が増え、合計１，５００万円もの担保余力が残ることになるのです。 これが、何を意味するのか、もうお分かりですね。 一方、地方など地価がさほど高くないところでも、大きなメリットをもたらします。 このように担保の提供を少なくしておくと、万が一、この事業がうまく回らなくなったとしても、土地・建物をそっくり持っていかれることは絶対にないのです。
前にもいいましたが、「戸建賃貸」はほとんど供給がされていません。 既に今回私が実施したアンケートでは既に４６組の入居待ちができているほどです。 アンケートの返信がなかった世帯も潜在的な「戸建賃貸」のニーズは多いですから、その予約客をつかむことは、極めて容易です。
今回、アンケートを実施して、とても興味深い結果がこの「駅から遠くても入居者が決まる」可能性があるということです。  実際、私が今回、自ら施工した戸建賃貸は大宮駅から徒歩２０分。 同じ企画で熊谷市にも５棟建築しましたが、その物件も駅から徒歩２０分の不利な場所にあります。 そんな立地的なハンデがあるにもかかわらず、完成前に満室になってしまいました。 アパ･マンの場合は、どうしても駅へのアクセスなどが、賃料の差や空室率の度合いに表れやすいのですが、このような距離のハンデを克服できることが、「戸建賃貸」のもう１つの魅力でもあるのです。
通常、アパ･マンを建築する場合、２０坪、３０坪の土地ではたいした開発はできません。 その点、戸建賃貸は２０坪前後の土地があれば開発が可能です。 この戸建賃貸は、地主さん、家主さんにとって数多くのメリットがありますが、実はそれ以上に入居者にとっても大変なメリットがあるのです。
特に、最後の退室しなくなる理由について、少し説明しましょう。 人間誰しも、新しいものを買うときに、今よりグレードを下げることはしないのが普通です。 たとえば車だってそうです。 今までクラウンに乗っていた人は、カローラに乗り換えることはなかなかできないでしょう？ 家も同じです。できるだけ今よりいい環境に住みたい、今よりも広いところに住みたい、と思うはずなのです。 その点、戸建賃貸はそもそも供給自体がほとんどありませんから、転勤でもない限り住み替る可能性は極めて少ないといえます。 いかがでしょう。 もし、こんな賃貸住宅があったら是非住みたいと誰もが思うはずです。 現に、今回アンケートの回答者の中には、多少家賃があがっても戸建賃貸に住みたいという方は何人もいたわけですから・・・ ▼私が作った戸建賃貸がマスコミで紹介されました！ この「戸建賃貸」の反響は予想以上のもので、完成見学会を開催したところなんと全国から２００名の大家さんが参加。 さらに、賃貸住宅新聞社から取材を受け、その記事が大々的に掲載されました。 ⇒全国賃貸住宅新聞３月６日号を見る！ 当日、完成見学会に参加頂いた方の声もたくさん寄せられていますので、そのほんの一部をご紹介しましょう。
▼ところで、本当に１０００万円以下で「売れる戸建賃貸」が建てられるのか？ 今回ご覧いただいた「戸建賃貸」を１，０００万円で作るために、私は、ある工務店を営む友人に相談を持ちかけました。 この友人は、会社設立後、わずか数年で地域ナンバーワン店になり、年間約１００棟もの家を作っている凄腕ビルダーです。 この工務店の特徴は、ハウスメーカーよりも２割以上安い価格で家を建てるノウハウを自らの手で作り出したことにあります。 なぜ、彼の会社は他社よりも２割安い家を建てることができるのか。 そのポイントの一部をあげると次の通り。
このようなポイントを細かく管理することで、他社よりも２割安い家を彼の会社は作ることができるのです。 「でも、やっぱり、安かろう、悪かろうの家なんだろう？」 あなたが、そうお感じになるのも無理もないかもしれません。
▼土地活用は一世一代の事業です！ さて、いかがでしょうか？ アパートを建てるのは、非常に重要な決断が必要になります。 しかし、その決断も、あらゆる企画、プランを比較検討しなければ正しい決断を下すことはできません。 そこで、まずは、比較材料のひとつとして「売れる戸建賃貸」の可能性も検討してみてはいかがでしょうか？ もし、あなたが真剣に「売れる戸建賃貸」を検討してみたいと考えているなら、私が実際に作ったこのような「売れる戸建賃貸」を１０００万円以下で作れる工務店をご紹介させていただきたいと思います。
スーパーアパ・マン経営コンサルタント 追伸、 先祖代々の大切な資産を、生かすも殺すもすべてはあなたにかかっています。でも、自分ひとりで抱え込むのはもうやめましょう。 色々な人の意見に耳を傾けましょう。そして正しい判断を下してください。私はいつもあなたの力になりたいと思っています。 ひとりで難しい課題を抱え込むことはありません。お気軽にお問い合わせください。 |
これで１，０００万円！？（埼玉県朝霞市 星川一世様）
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